מה זאת משכנתא ואיך תחשבו את סכום המשכנתא

אתם יודעים שאתם רוצים לקנות דירה, אבל האם חישבתם את כל העלויות? האם אתם יודעים איך להעריך אותן? ביררתם לכמה כסף תזדקקו כהון עצמי? מה סכום המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק, והאם הוא תואם לסכום המשכנתא שתצטרכו? איך מחשבים את גובה ההחזר החודשי, והאם אתם יודעים כמה הוא ינגוס מהתקציב המשפחתי החודשי? אתם זקוקים למידע וכלים שיעזרו לכם להעריך מה ההון העצמי שתוכלו לגייס, ובעקבותיו, מה סכום המשכנתא שתוכלו לקבל.


משכנתא

קרוב לוודאי שיש לכם מושג כללי לגבי מחיר הדירה שתוכלו לרכוש. אתם כבר יודעים באיזה ערים ושכונות לחפש, ואולי מצאתם כבר את הדירה הנבחרת ואתם מתחילים לשקול מה גובה המשכנתא לה תזדקקו. אתם יכולים להעריך בעצמכם מהו סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, אתם רק צריכים להשלים כמה צעדים פשוטים.

אבל לפני הכל, כדאי להכיר את השפה והמושגים.

מה זאת משכנתא?

משכנתא היא הלוואה מובטחת. ובפירוט, הלוואה של סכום כסף גדול, שההחזר שלה נפרש על מספר שנים רב. סכום המשכנתא הוא גבוה ועומד בדרך כלל על כמה מאות אלפי שקלים, לכן הבנק מגן על הסיכון שבהלוואת סכום גדול המוחזר במשך תקופה ארוכה, באמצעות שעבוד הדירה. במילים פשוטות, לבנק יש בעלות חלקית על הדירה שלכם, עד לגובה הסכום שאתם צריכים להחזיר לו.

מה האורך של תקופת משכנתא?

תקופת משכנתא היא משך הזמן בו תחזירו את הלוואת המשכנתא ואת הריבית על המשכנתא. כיום בנק ישראל מגביל את תקופת המשכנתא ל-30 שנה או עד גיל 75, המוקדם מביניהם. תקופת משכנתא ארוכה מאפשרת סכום החזר חודשי קטן יותר מצד אחד, אך מצד שני מעלה את הריבית ואת סכום הכסף הכללי שתאלצו להחזיר לבנק. ההחזר החודשי של המשכנתא כולל בתוכו גם את סכום המשכנתא המקורית וגם ריבית על סכום המשכנתא, ולכן הסכום שתחזירו גבוה באופן משמעותי מהסכום שלוויתם. תוכלו לראות בדוגמא שבהמשך את השפעת תקופת המשכנתא על הסכום הכולל שתחזירו לבנק.

מה המשמעות של ריבית משכנתא?

ריבית משכנתא היא המחיר שאתם משלמים לבנק תמורת ההלוואה שנתן לכם. אמנם יש גם עמלות ותשלומים נוספים, אך עיקר הרווח של הבנק מהמשכנתא שנתן לכם מגיע מהריבית שהוא לוקח על המשכנתא.

גובה ריבית המשכנתא משתנה לפי מספר רב של גורמים: דירוג האשראי שלכם ורמת הסיכון שתעמדו בתשלומים, כמה אחוזים ממחיר הדירה מהווה המשכנתא (יחסית להון העצמי), תקופת המשכנתא וגם מגורם חשוב נוסף: מסלול ריבית משכנתא.

מסלול ריבית מתאר את מהות הריבית הנדרשת על המשכנתא: קבועה לכל אורך התקופה או משתנה. אם היא משתנה, אחת לאיזו תקופה היא משתנה. האם הריבית צמודה או לא. אם היא צמודה, למה היא צמודה- למדד, לפריים, למטבע חוץ כלשהו. מידע מקיף על ריביות משכנתא ומה היתרונות והחסרונות של כל אחת מהן תוכלו למצוא ב "סוגי ומסלולי ריבית משכנתא".

דוגמא להשפעת ריבית משכנתא ותקופת משכנתא

עבור משפחות רבות קניית דירה ולקיחת משכנתא הן הרכישה הגבוהה ביותר שלהן והחזר המשכנתא מהווה חלק נכבד מהוצאות המשפחה. זו החלטה כלכלית חשובה מאד שיש לתכנן אותה מראש ולכן השוואת משכנתאות היא חשובה כל כך, ובפרט השוואת ריביות משכנתא. בנקים שונים ידרשו גובה ריבית שונה עבור אותה משכנתא.

כל הבנקים הגדולים נותנים הלוואות משכנתא, וכדאי לערוך השוואה בין ההצעות שלהם.

כדי להראות את המשמעות הרבה של בחירת מסלול ריבית משכנתא ותקופת המשכנתא, הנה דוגמא, מתוך מחשבון המשכנתא שלנו, שתגרום לכם לאבד שיווי משקל ויכולת דיבור לכמה שניות:

נניח שלקחתם משכנתא בסך 700,000 ש"ח בריבית קבועה ולא צמודה בגובה 2% (בחרנו בריבית כזו, כדי שנוכל להתעלם משינויי מדד וריבית לאורך השנים). מה קורה כאשר תקופת המשכנתא היא 10 שנים לעומת תקופת משכנתא של 20 שנה?

תקופת משכנתא 10 שנים תקופת משכנתא 20 שנים הפער בין 2 התקופות
גובה החזר חודשי 6,441 ש"ח 3,541 ש"ח בתקופת משכנתא בת 10 שנים אתם משלמים 2,900 ש"ח יותר כל חודש
עלות הריבית במשך כל התקופה 149,884 ש"ח 72,913 ש"ח בתקופת משכנתא בת 10 שנים אתם חוסכים 76,971 ש"ח עבור כל המשכנתא
על כל שקל שקיבלתם תחזירו 1.214 ש"ח (קצת יותר מ- 21% מסכום המשכנתא שקיבלתם) 1.104 ש"ח (קצת יותר מ- 10% מסכום המשכנתא שקיבלתם)

מה למדנו:

  • בכל מקרה הבנק מקבל סכום ריבית יפה מאד.
  • תקופת משכנתא של 20 שנה מאפשרת החזר משכנתא נמוך יחסית. זה סכום שיכול לגרום לכם להגיד לעצמכם "זה הרבה יותר זול מלשכור דירה באיזור הזה". אבל בסופו של דבר אתם נותנים לבנק סכום ענקי תמורת הזכות הזו. אתם משלמים לו 76,971 ש"ח יותר מאשר בתקופה של 10 שנים, כלומר יותר מכפול. ללא ספק הייתם מוצאים שימוש הרבה יותר יעיל לכמעט 77,000 ש"ח, במקום לשלם אותם לבנק.

איך תחשבו את סכום המשכנתא שלכם

לצורך חישוב סכום המשכנתא שתוכלו לקחת אתם צריכים לערוך כמה חישובים מקדימים:

  • חישוב ההון העצמי שלכם. בנק ישראל מגביל את גובה המשכנתא ל-75% מסכום הקניה עבור דירה ראשונה ועד 70% למשפרי דיור. משקיעים יכולים לקבל משכנתא בגובה 50% מסכום הקניה. לדוגמא, אם מצאתם דירה העולה 2 מליון ש"ח, ואין ברשותכם דירה, תוכלו לקבל משכנתא של מליון וחצי ש"ח. כלומר, תזדקקו להון עצמי של לפחות 500,000 ש"ח עבור הדירה. כדי לדעת אם יש לכם את ההון העצמי הרצוי, אתם צריכים לבחון את כל הנכסים שברשותכם, או שתוכלו להשיג: תוכניות חיסכון, מענק שחרור מהצבא, תוכנית חיסכון לכל ילד של הביטוח הלאומי (כאשר יתאפשר), קרנות השתלמות, הלוואות שאינן משכנתא (אם כי בתחום זה חשוב להזהר ולא להגדיל את החובות שלכם), ירושות, מתנה כספית מהורים וקרובי משפחה, סכומים שהרווחתם מהשכרת דירה, תיק השקעות, או נכסים שתוכלו למכור בסכום יפה ולצרף להון העצמי. קיימת גם דרך לצרף את ההורים שלכם כלווי המשכנתא, במסגרת המגבלות שבנק ישראל מטיל על דרך פעולה זו. חשבו על כל מקור לכסף שיש לכם, או שעשוי להיפתח בפניכם בזמן הקרוב. לפעמים ההון העצמי אינו כסף שיש לכם, אלא כסף שתוכלו לחסוך, למשל לעבור לדיור זול יותר או לרכב פשוט יותר ואת הסכום שנחסך לשמור להגדלת ההון העצמי.
    כשהגעתם לחישוב הסופי בדבר ההון העצמי שלכם, חשוב שתזכרו כי ההון העצמי והמשכנתא אינם מכסים רק את מחיר הדירה אלא גם מספר רב של עלויות נלוות לתהליך הרכישה, כמו שיפוץ, תשלומים לתיווך ועורך דין, מיסי רכישה והשבחה ועוד הפתעות. עוד על כך ניתן לקרוא ב"חישוב עלויות משכנתא ורכישת דירה".
  • להבין מה גובה ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד. נאמר שההון העצמי שלכם מאפשר לכם לקחת משכנתא של מליון וחצי ש"ח. ריבית המשכנתא שתשלמו על משכנתא גבוהה כל כך יכול להפוך אותה ללא מעשית ובלתי אפשרית להחזר. בשלב זה תערכו היכרות עם הכללים של בנק ישראל הקובעים שההחזר החודשי לא יעלה על 40% מהכנסתו הפנויה של הלווה. ככלל, מומלץ להזהר ולקבוע כי הסכום לא יהיה יותר מ- 25% מכלל נטו ההכנסות שלכם. 30% מההכנסה נטו גם נחשב לסביר, אך מעבר לכך הבנק יתייחס למשכנתא כאל משכנתא מסוכנת, ויהיה לכך ביטוי בגובה ריבית המשכנתא שתידרשו להחזיר. מעבר לדרישות בנק ישראל, עליכם להתייחס לדרישות והצרכים של חיי היום-יום שלכם, כדי להחליט כמה מההכנסה החודשית תוכלו להקדיש להחזר המשכנתא. ב" חישוב עלויות משכנתא ורכישת דירה" מוצגים נושאים בהם כדאי להתחשב. ההחזר החודשי המתאים לכם, עשוי להקטין את סכום המשכנתא שאפשר לקחת על סמך ההון העצמי, אך כדי להבין אם זה המצב, צריך לעבור לצעד הבא העוסק בתקופת המשכנתא.
  • תקופת המשכנתא. מספר השנים להחזרת המשכנתא חשוב מאד, כמו שראיתם בדוגמא למעלה. המטרה שלכם היא מספר החזרי משכנתא קטן ככל האפשר, אך שגובה ההחזר החודשי יהיה במסגרת היכולות הכלכליות שלכם. כדי לחשב את מספר החזרי המשכנתא עליכם לדעת לא רק את סכום המשכנתא הרצוי, אלא גם מה ריבית המשכנתא שתיגבה מכם, כיוון שמצירוף הסכומים האלה נקבע ההחזר החודשי.
  • מסלולי ריבית משכנתא ולוחות סילוקין. תוכלו לבדוק בהשוואת משכנתא את הריביות על מסלולי המשכנתא השונים: ריבית משכנתא קבועה, ריבית משכנתא משתנה בבנקים העיקריים בישראל. בהקשר זה, עליכם להכיר את מגבלות בנק ישראל על בחירת מסלולי ריבית משכנתא. גם ללוחות הסילוקין השונים יש השפעה על גובה ההחזר החודשי וגובה ריבית המשכנתא שתשלמו– לוח שפיצר ולוח קרן שווה.
  • מחשבון משכנתא יכול לסייע בהתרת הבילבול שמטילים כל המספרים והחישובים שמנינו עד כאן. הכי פשוט, לפתוח מחשבון משכנתא, להזין נתונים ולקבל בחזרה סכומים של החזר חודשי וכמה ממנו מיועד להחזר הריבית וכמה לסכום המשכנתא. במחשבון משכנתא אתם בוחרים מסלולי ריבית, מה סכום הלוואה בכל מסלול ריבית, מספר שנים ובחירת לוח סילוקין והמחשבון עונה לכם בסכום. תוכלו להמשיך ולשחק עם המחשבון, כשאתם מתכווננים יותר ויותר אל סכומי ההחזר החודשי המתאימים לכם. סכומי ההחזר החודשי אינם מדוייקים, כיוון שעדיין אינכם יודעים את גובה הריבית שתקבלו מהבנק, וגם אין ערובה לשינויי ריבית והצמדה לאורך השנים, אך הם מספקים את הכיוון הנכון. מחשבון המשכנתא מציג לכם בצורה ברורה כמה ריבית תשלמו על כל סכום שתלוו, כוונו את עצמכם אל מסלולים ומספר החזרים המצמצמים את גובה ריבית המשכנתא.
  • השוואת משכנתאות כוללת עוד נתונים פרט להשוואת ריביות המשכנתא. בנקים שונים נותנים הטבות שונות (הלוואות נוספות בריבית טובה, תנאי הלוואת בלון או גישור, הנחה על עמלות, שירותי שליחויות ועוד), וכן התייחסות אחרת לנושא פיגור בתשלומים. עליכם להתייחס בקפדנות להטבות אלה ולראות האם בשקלול עם ריביות המשכנתא יש להן השפעה על העלות הכספית.
  • ייעוץ משכנתאות: יועץ משכנתאות פרטי שאינו עובד עם הבנק יכול לעזור לכם בכל אחד מהשלבים הנ"ל, מעזרה בחישוב ההון העצמי ומה מחיר הדירה שיתאים לכם, כולל בחינת אפשרויות כמו מחיר למשתכן וקבוצות רכישה. יועץ משכנתאות עוזר בקביעת סכום המשכנתא, בחירת מסלולי ריבית מתאימים ופניה לבנקים לקבלת הצעות. הסבר מלא ומפורט על השירותים שיועץ משכנתאות יכול לתת לכם תוכלו לקרוא ב"ייעוץ משכנתאות – איך למצוא יועץ שיחסוך לכם הוצאות".

האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא