איך להשתמש במחשבון משכנתא

למדו להשתמש במחשבון משכנתא. הזינו פרטי משכנתא כולל סכום וריבית משכנתא ותקבלו סכום החזר חודשי על משכנתא. הזינו פרטי החזר חודשי לחישוב סכום משכנתא.


הדגמת השימוש במחשבון משכנתא בשלב ההחלטה הראשון – מה גובה המשכנתא שאתם יכולים להרשות לעצמכם:

א. אפשרות ראשונה – בחרו סכום משכנתא ותוכלו לקבל סכום החזר חודשי על משכנתא

לפני חיפוש דירה, עליכם להבין מה הסכום שתוכלו להקדיש לרכישתה. הסכום הזה מורכב מהסכום הראשוני שיש בידיכם, וסכום משכנתא שניתן לקחת. גובה המשכנתא עד 60% מערך הדירה, נחשב למשכנתא בסיכון סביר, מעבר לכך, הריביות יהיו גבוהות יותר.
תוכלו להשתמש במחשבון משכנתא כדי לבנות הערכה כללית של גובה החזר משכנתא חודשי עבור סכום המשכנתא עליו חשבתם.
בנקודת זמן זו עדיין לא קיבלתם הצעה מגובשת עם מסלולי משכנתא וריביות משכנתא מהבנק, אך תוכלו להעזר בדף "השוואת ריבית משכנתא" כדי להתרשם מהי ריבית משכנתא ממוצעת בכל אחד ממסלולי משכנתא בבנקים הגדולים בישראל ולהעזר במאמר "תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2016" כדי לחלק את סכום המשכנתא למסלולי משכנתא. בשלב זה, התוצאות שתקבלו הן בגדר התרשמות כללית, והן ישתנו, ככל שהתהליך יתקדם ותקבלו הצעות שמותאמות לכם.

איך להשתמש במחשבון משכנתא:

ההדגמה היא לפי המלצת מאמר "תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2016", המציעה 33% מהמשכנתא בריבית פריים. 17% בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד ו-50% משכנתא בריבית קבועה לא צמודה.
בדוגמא נתייחס לסכום משכנתא בסך 400,000 ש"ח. הסכום יתחלק למסלולי משכנתא הבאים: 132,000 ש"ח במסלול משכנתא ריבית פריים (33% מתוך 400,000 ש"ח). 68,000 ש"ח במסלול משכנתא ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד (17% מתוך 400,000 ש"ח).
200,000 ש"ח במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (50% מתוך 400,000 ש"ח).
הזינו את המסלול הראשון שבחרתם במחשבון משכנתא. בדוגמא מדובר ב- 132,000 ש"ח בריבית פריים:
דף "השוואת ריבית משכנתא" מראה לנו שגובה הריבית במסלול ריבית פריים הוא בין 1.1% ל- 1.35% עבור הלוואה של 132,000 ש"ח לתקופה של 15 שנים. אם יש לכם בנק מועדף, הזינו את הריבית שהוא מציע. לנוחות הדוגמא, השתמשנו במספר עגול של ריבית 1%

מה להזין:

  • בחרו באפשרות "החזר חודשי".
  • השאירו את שיטת החזר על "החזר קבוע (לוח שפיצר)".
  • בחרו "ללא הצמדה", כיוון שריבית פריים אינה צמודה למדד.

כך יראה המחשבון לאחר הזנת פרטי מסלול משכנתא ריבית פריים, גובה ההחזר החודשי המוצג בו מתייחס להחזר החודשי הראשון:

מסלול מחשבון משכנתא 1

במסלול משכנתא זה תוכלו לשנות את "שיטת ההחזר" ואת "תקופת המשכנתא", כדי לבחון איך משתנה ההחזר החודשי ואיך משתנה הסכום הכולל שתחזירו עבור המשכנתא. אם שיניתם את תקופת המשכנתא, או סכום המשכנתא, כדאי לבדוק ב"דף השוואת ריביות משכנתא" אם גובה הריבית הושפע מכך.

תוכלו לבחור ריבית אחרת, לפי גובה ריבית פריים באחד הבנקים האחרים. אם בחרתם ריבית משכנתא לפי בנק מסויים, השארו עם הריביות של אותו בנק בכל מסלולי המשכנתא האחרים שתבדקו במחשבון.

עכשיו חזרו על פעולה זו לכל המסלולים:

  • מסלול ריבית משכנתא משתנה כל 5 שנים צמודה למדד למשך 15 שנה: 68,000 ש"ח. כאן בוחרים באפשרות "עם הצמדה" ומזינים את אחוז המדד השנתי המשוער. ברירת המחדל של המחשבון היא 2%. נסו לבדוק מה השפעת מדד שנתי בגובה 3% או 4% לעומת מדד שלילי של 1%. כך תומחש השפעת המדד על גובהו של כל החזר חודשי על משכנתא במהלך תקופת המשכנתא.

    בתקופה האחרונה המדד מראה ירידה, למשל ב- 2015 המדד השנתי עמד על 1%-, אך כיוון שמדובר בתקופה של 15 שנה, הכוללת מספר רב של עליות וירידות, כדאי להשתמש בתרחיש פסימי המתייחס למדד גבוה יחסית, ואולי להתבדות בעתיד לטובה. את מדד המחירים לצרכן ניתן למצוא באתר בנק ישראל או באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה http://www.cbs.gov.il/reader/cw_usr_view_SHTML?ID=345
    המחשבון מציג החזר חודשי מוערך של 471 ש"ח.
    מסלול מחשבון משכנתא 2
  • במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למשך 20 שנים: 200,000 ש"ח. כאן בוחרים "ללא הצמדה". המחשבון מציג החזר משכנתא חודשי מוערך של 1,255 ש"ח.

חיבור ההחזרים החודשיים של כל מסלולי משכנתא מציג החזר משכנתא חודשי של 2,516 ש"ח מידי חודש.

סכום זה מציג הערכה ראשונית וכללית לסכום ההחזר החודשי על המשכנתא, כל עוד ריביות משכנתא והמדד לא השתנו.
תוכלו לשחק עם סכום המשכנתא, גובה ריביות משכנתא, תקופת המשכנתא ושיטת ההחזר (הנקראת גם "לוח סילוקין"), כדי לראות איך תוכלו להגיע לסכום משכנתא שתוכלו לעמוד בהחזרים שלו בלי להעמיס מידי על הוצאותיכם.
ריבית משכנתא עלתה משמעותית בחודשים האחרונים. ריבית משכנתא במסלולי ריבית משתנה, וריבית פריים משתנות במשך השנים ואינן קבועות לכל אורך חיי המשכנתא. ריבית משכנתא תחווה עליות וירידות במהלך תקופת המשכנתא. הזינו סכומי ריבית שונים, גם גבוהים מהריביות הניתנות היום, ובידקו את ההשפעה על ההחזר החודשי.

המסקנה אליה תגיעו תקבע את סכום המשכנתא שתוכלו לעמוד בו, ואת הסכום שתוכלו להשקיע ברכישת דירה. כאשר תקבלו הצעות למשכנתא מהבנק תוכלו להזין אותן למחשבון משכנתא ולחשב החזר חודשי של משכנתא מדוייק יותר.

ב. אפשרות שניה – בחרו סכום החזר חודשי של משכנתא וקבלו את סכום המשכנתא אתם מכניסים למחשבון משכנתא את ההחזר המשכנתא החודשי המקסימלי שלכם, והמחשבון מראה מה סכום המשכנתא שתוכלו לקבל. חלקו את ההחזר החודשי שלכם לכמה מסלולי משכנתא. עבור החזר חודשי על משכנתא שקבעתם לעצמכם, תרצו לאתר תמהיל משכנתא בו מסלולי משכנתא בעלי ריבית והצמדה נמוכים ככל האפשר, ותקופת משכנתא קצרה ככל האפשר. נראה שגם שיטת החזר של קרן שווה תתאים לכם, כיוון שבשיטה זו אתם משלמים בהתחלה החזר חודשי גבוה, ועם השנים הוא יכול לרדת (בכפוף לשינויי ריבית והצמדה). לצורך הדוגמא נניח החזר חודשי ראשוני של 3,000 ש"ח, למשך תקופת משכנתא בת 15 שנים. נחלק אותם כך:
33% במסלול ריבית פריים – שהם 990 ש"ח לחודש.
17% במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד - שהם 510 ש"ח לחודש.
25% במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – שהם 750 ש"ח לחודש.
25% במסלול משכנתא בריבית קבועה וצמודה – 750 ש"ח בחודש.

שימו לב, מאמר "תמהיל משכנתא מומלץ" מתאים גם לחישוב לפי החזר חודשי על משכנתא. כאן מוצגת דוגמא מעט שונה, על מנת להראות עוד אפשרויות.

990 ש"ח בריבית פריים יבדקו במחשבון משכנתא:

חשב לפי: סכום המשכנתא.
בחר שיטת החזר: קרן שווה.
הצמדה למדד: ללא הצמדה.
החזר חודשי: 990 ש"ח
תקופת המשכנתא בשנים: 15
ריבית: 1% (חשבו ריבית משכנתא ממוצעת במסלול זה לפי הריביות הרשומות בדף "השוואת ריבית משכנתא" לתקופה שבחרתם, או בחרו ריביות משכנתא של בנק אחד המועדף עליכם).

הנתונים המוזנים: מסלול משכנתא, שיטת החזר, תקופה, וריבית. עבור נתונים אלה מחשבון משכנתא מחשב סכום משכנתא, לא כולל ריבית והצמדה, של 154,956 ש"ח. אם נחליף את שיטת ההחזר ונבחר "לוח שפיצר", נראה כי סכום המשכנתא הכולל קופץ ל- 165,415 ש"ח. זהו סכום גדול שניתן לחסוך, אם שיטת קרן שווה מתאימה לכם.

מסלול מחשבון משכנתא 3

עכשיו צריך לחזור על פעולה זו לכל שאר מסלולי ריבית משכנתא שבחרתם. מסלולי משכנתא שבהם הריבית צמודה מחייבים הזנת גובה מדד המחירים לצרכן. אם בחרתם בריבית של בנק מסויים, הצמדו אליו להזנת כל ריביות המשכנתא בכל מסלולי הריביות שלכם.
עכשיו חברו את התוצאות שקיבלתם לכל המסלולים וזהו סכום המשכנתא המירבי שתוכלו לבקש מהבנק.
לסכום זה יתווספו ריבית משכנתא והצמדה במשך השנים, וכאן מגיע ההסבר האחרון: מה משמעות התוצאה שקיבלתם.

איך נראית תוצאת החישוב במחשבון משכנתא?

קודם כל, תוצאה ראשונית מוצגת כבר בחלק העליון של המחשבון, מימין לכפתור "חשב".

כאן מוצגת תוצאת חישוב משכנתא לפי הזנת החזר חודשי של משכנתא:

תוצאת מחשבון משכנתא 1

כאן מוצגת תוצאת חישוב החזר חודשי לפי סכום משכנתא:

תוצאת מחשבון משכנתא 2

זו התשובה המיידית והפשוטה.

אבל במשכנתא שום דבר אינו פשוט, ולכן מתחת לתשובה זו יש חלק מסך של "תוצאות" המסביר את התוצאה הזו ומפרק אותה לחלקיה השונים.
הסתכלו על איזור התוצאות במסך, כדי להבין ממה מורכבת המשכנתא, ממה מורכב ההחזר החודשי, ואיך אפשר לצמצם את עלויות הריבית וההצמדה.

התוצאות מחולקת לשלושה איזורים:

  • סיכום עלויות המשכנתא.
  • טבלה מפורטת. ניתן לגלול את הטבלה כדי לראות את הפירוט לכל חודש. בסוף הטבלה יש שורת סיכום.
  • גרף ההחזר החודשי על פני תקופת ההלוואה

מבנה סיכום עלויות המשכנתא:

סיכום תוצאת מחשבון משכנתא

השורה הראשונה מציגה את סכום המשכנתא שאתם הזנתם במחשבון, או סכום המשכנתא שהמחשבון חישב לפי ההחזר החודשי שהזנתם. ללא ריביות משכנתא והצמדה.

השורה השניה מציגה את סך עלות ריביות משכנתא וההצמדה לכל אורך תקופת המשכנתא. מטרתכם היא להגיע בשורה זו לסכום קטן ככל האפשר. החליפו נתונים במחשבון משכנתא כדי לראות איך תוכלו לצמצם את עלויות הריבית וההצמדה, ועדיין לשלם החזר חודשי על משכנתא שאתם יכולים לעמוד בו.

השורה השלישית מציגה את סכום חיבור השורה הראשונה והשורה השניה. סכום זה הוא הסכום שתשלמו עד ליום סיום המשכנתא.

השורה הרביעית מציגה כמה תשלמו לבנק על כל שקל שתקבלו ממנו כהלוואה.

מבנה טבלת רשימת החזרים חודשיים

טבלת החזר חודשי

כל שורה מייצגת החזר חודשי אחד. מספר השורות הוא כמספר החודשים בהם תשלמו החזר חודשי על המשכנתא.

ניתן לגלול את השורות להצגת החזר המשכנתא החודשי עד לסיום תקופת המשכנתא. שורת הכותרת ושורת הסיכום נשארות קבועות ולא נגללות.

משמעות עמודות טבלת החזר חודשי על משכנתא:

חודש : מספר רץ של כל החודשים בתקופת המשכנתא. אם תקופת המשכנתא היא 15 שנה, יהיו בטבלה 180 שורות. המספר בעמודת חודש יתחיל ב- 1 ויסתיים ב- 180.

יתרת משכנתא : כמה נותר לכם לשלם לאחר כל החזר חודשי. הסכום מתייחס לסכום המשכנתא כולל ריבית והצמדה.

קרן : מתוך ההחזר החודשי, כמה כסף יועבר להקטנת הקרן (סכום המשכנתא המקורי) וכמה עבור הריבית. בדוגמא כאן נבחרה שיטת תשלום של קרן שווה, ולכן בכל חודש מוקדש סכום זהה של 1111.11 ש"ח להקטנת הקרן ושאר הסכום מיועד לתשלום על הריבית. בשיטת לוח שפיצר, בהתחלה רוב הכסף משולם עבור הריבית ופחות עבור הקרן ועם השנים, התשלום עבור הקרן גדל.

הפרשי הצמדת הקרן: הסכום החודשי שמשלמים בעקבות השינוי במדד המחירים לצרכן, עבור סכום הקרן בלבד. בדוגמא נבחר מדד מחירים לצרכן שנתי שגובהו 3%, כדי להדגים את השפעת המדד. כאשר מדובר במסלול משכנתא שאינו צמוד מדד, שדה זה יהיה ריק.

ריבית : המחיר שמשלמים על הריבית מתוך ההחזר החודשי. בדוגמא שכאן, שיטת ההחזר של קרן שווה מקטינה כל חודש את הקרן, וכתוצאה מכך גם הריבית קטנה. ככל שהריבית גבוהה יותר, הערך בשדה זה יהיה גבוה יותר.

הפרשי הצמדת ריבית : הסכום שמשלמים בשל הצמדת סכום הריבית שבהחזר החודשי למדד המחירים לצרכן. ההצמדה היא עבור ריבית משכנתא בלבד. כאשר מדובר במסלול שאינו צמוד מדד, שדה זה יהיה ריק.

החזר חודשי : מציג את גובה ההחזר החודשי לאורך השנים. שדה זה הוא סכום השדות: קרן + הפרשי הצמדת קרן + ריבית + הפרשי הצמדת ריבית. זה הסכום שתשלמו כהחזר חודשי. גללו את הטבלה ותראו איך הוא משתנה לאורך החודשים והשנים, בעקבות שינויי מדד והצמדה.

שורת סיכום בטבלת החזר חודשי:

שורה זו מציגה את העלות בתום תקופת המשכנתא. בכל שדה אתם מקבלים את חיבור כל הסכומים מכל החודשים בהם תשלמו החזר חודשי על המשכנתא. למשל: שדה "קרן" מציג את חיבור כל הסכומים ששילמתם עבור הקרן בכל ההחזרים החודשיים. סכום זה יהיה שווה לסכום המשכנתא שלקחתם.

שדה "ריבית" מציג סיכום של כל סכומי הריבית ששילמתם במסגרת ההחזרים החודשיים בכל השנים. וכן הלאה. בשורת הסיכום של עמודת החזר חודשי תראו את העלות הכוללת של ההלוואה עם הריבית וההצמדה. ניתן לראות שעל משכנתא בגובה 200,000 ש"ח, במסלול שהוזן, תשלמו על ריבית והצמדה עוד 87,222 ש"ח.

טבלת החזר חודשי מוצגת עבור מסלול משכנתא שהזנתם בלבד. אם יש לכם מספר מסלולי משכנתא, בדקו את כולם כדי לקבל תמונה מלאה.

גרף "גובה ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא"

אם לא גללתם את טבלת החזר משכנתא חודשי או רציתם לראות במבט חטוף מה קורה להחזרים החודשיים שלכם במהלך השנים – תוכלו להסתכל בגרף. בדוגמא הנחנו ריבית של 2% ומדד שנתי של 3%. התוצאה היא עליה קבועה בגובה ההחזר החודשי.

גרף החזר חודשי

האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא