מתי להשתמש במחשבון משכנתא

אפשר להשתמש במחשבון משכנתא בתחילת הדרך, כשאתם בודקים מה גובה המשכנתא שתוכלו לקחת. המחשבון ילווה אתכם גם בשלבים הבאים כדי לבחון את ההצעות שקיבלתם מהבנקים השונים.

א. אפשרות ראשונה – בחרו סכום משכנתא ותוכלו לקבל סכום החזר חודשי על משכנתא. האם החזר המשכנתא הגיוני יחסית להכנסות וההוצאות שלכם?

ב. אפשרות שניה – בחרו סכום החזר חודשי שתוכלו לשלם ותקופה וקבלו סכום משכנתא. האם סכום המשכנתא מספיק לתוכניות שלכם?

לפני חיפוש דירה, עליכם להבין מה הסכום שתוכלו להקדיש לרכישתה. הסכום הזה מורכב מהסכום הראשוני שיש בידיכם, וסכום משכנתא שניתן לקחת. גובה משכנתא עד 60% מערך הדירה, נחשב למשכנתא בסיכון סביר, מעבר לכך, הריביות יהיו גבוהות יותר.
תוכלו להשתמש במחשבון משכנתא כדי לבנות הערכה כללית של גובה החזר משכנתא חודשי עבור סכום המשכנתא עליו חשבתם.
בנקודת זמן זו עדיין לא קיבלתם הצעה מגובשת עם מסלולי משכנתא וריביות משכנתא מהבנק, אך תוכלו להעזר בדף "השוואת ריבית משכנתא" כדי להתרשם מהי ריבית משכנתא ממוצעת בכל אחד ממסלולי משכנתא בבנקים הגדולים בישראל ולהתשמש במאמר "תמהיל משכנתא מומלץ" כדי לחלק את סכום המשכנתא למסלולי משכנתא. בשלב זה, התוצאות שתקבלו הן בגדר התרשמות כללית, והן ישתנו, ככל שהתהליך יתקדם ותקבלו הצעות שמותאמות לכם.

דוגמא לשימוש במחשבון משכנתא

הדוגמא מציגה את האפשרות הראשונה: בדיקה מהו ההחזר החודשי שמשלמים אם לוקחים משכנתא בסך 400,000 ש"ח.
הדוגמא תהיה לפי תמהיל משכנתא המכיל את מסלולי המשכנתא הבאים:
132,000 ש"ח במסלול משכנתא ריבית פריים (33% מתוך 400,000 ש"ח).
68,000 ש"ח במסלול משכנתא ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד (17% מתוך 400,000 ש"ח).
200,000 ש"ח במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (50% מתוך 400,000 ש"ח).
במציאות תמהיל המשכנתא שלכם יכול לכלול מספר רב של מסלולי משכנתא בעלי ריביות ותקופות אחרים.
הזינו את המסלול הראשון שבחרתם במחשבון משכנתא. בדוגמא מדובר ב- 132,000 ש"ח בריבית פריים:
דף "השוואת ריבית משכנתא" מראה לנו מה גובה ריבית פריים המוצעת בכל אחד מהבנקים הגדולים, לפי משך תקופת המשכנתא. אם יש לכם בנק מועדף, הזינו את הריבית שהוא מציע. תוכלו לבדוק איך שינוי הריבית משפיע על המשכנתא, אך השארו בגבולות הריביות שסביר שהבנק יציע. לנוחות הדוגמא, השתמשנו במספר עגול של ריבית 1%

מה להזין:

• בחרו באפשרות "החזר חודשי".
• השאירו את שיטת החזר על "החזר קבוע (לוח שפיצר)".
• בחרו "ללא הצמדה", כיוון שריבית פריים אינה צמודה למדד.
• הזינו סכום משכנתא, תקופה וריבית.

כך יראה המחשבון לאחר הזנת פרטי מסלול משכנתא ריבית פריים, גובה ההחזר החודשי המוצג בו מתייחס להחזר החודשי הראשון:

במסלול משכנתא זה תוכלו לשנות את כל אחד מהנתונים (פרט להצמדה שאינה רלוונטית לריבית פריים) כדי לבחון איך משתנה ההחזר החודשי ואיך משתנה הסכום הכולל שתחזירו עבור המשכנתא. אם שיניתם תקופה, חשוב לוודא שגובה ריבית המשכנתא מתאים לתקופה החדשה שהזנתם.

אם בחרתם ריבית משכנתא לפי בנק מסויים, השארו עם הריביות של אותו בנק בכל מסלולי המשכנתא האחרים שתבדקו במחשבון.

עכשיו נחזור על פעולה זו בכל המסלולים שבדוגמא:

• מסלול ריבית משכנתא משתנה כל 5 שנים צמודה למדד למשך 15 שנה: 68,000 ש"ח. כאן בוחרים באפשרות "עם הצמדה" ומזינים את אחוז המדד השנתי המשוער. ברירת המחדל של המחשבון היא 2%. נסו לבדוק מה השפעת מדד שנתי בגובה 3% או 4% לעומת מדד שלילי של 1%. כך תומחש השפעת המדד על גובהו של כל החזר חודשי על משכנתא במהלך תקופת המשכנתא.
  
  את המדד צריך לחשב למשך כל חיי המשכנתא. יכול להיות שברגע הבקשה המדד היה נמוך במיוחד או גבוה במיוחד, אך הוא לא ישאר באותו המצב לאורך שנים. משכנתא לתקופה של 15 שנה, תכלול מספר רב של עליות וירידות מדד, ועדיף להשתמש בתרחיש פסימי המתייחס למדד גבוה יחסית, כך לא תקחו מעבר למה שתוכלו להתמודד אתו. במקרה האופטימי, תופתעו בעתיד לטובה. מדד המחירים לצרכן נקבע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
  המחשבון מציג החזר חודשי מוערך של 471 ש"ח.
  
  
  
  
  
• במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למשך 20 שנים: 200,000 ש"ח. כאן בוחרים "ללא הצמדה". המחשבון מציג החזר משכנתא חודשי מוערך של 1,255 ש"ח.

חיבור ההחזרים החודשיים של כל מסלולי משכנתא מציג החזר משכנתא חודשי של 2,516 ש"ח מידי חודש.

סכום זה מציג הערכה ראשונית וכללית לסכום ההחזר החודשי על המשכנתא, כל עוד ריביות משכנתא והמדד לא השתנו.
תוכלו לשחק עם סכום המשכנתא, גובה ריביות משכנתא, תקופת המשכנתא ושיטת ההחזר (הנקראת גם "לוח סילוקין"), כדי לראות איך תוכלו להגיע לסכום משכנתא שתוכלו לעמוד בהחזרים שלו בלי להעמיס מידי על הוצאותיכם.
ריבית משכנתא במסלולי ריבית משתנה, במסלולים צמודי מדד וריבית פריים משתנות במשך השנים ואינן קבועות לכל אורך חיי המשכנתא. ריבית משכנתא תחווה עליות וירידות במהלך תקופת המשכנתא. הזינו סכומי ריבית שונים, גם גבוהים מהריביות הניתנות היום, ובידקו את ההשפעה על ההחזר החודשי.

המסקנה אליה תגיעו תקבע את סכום המשכנתא שתוכלו לעמוד בו, ואת הסכום שתוכלו להשקיע ברכישת דירה. כאשר תקבלו הצעות למשכנתא מהבנק תוכלו להזין אותן למחשבון משכנתא ולחשב החזר חודשי של משכנתא מדוייק יותר.

ב. אפשרות שניה – בחרו סכום החזר חודשי של משכנתא וקבלו את סכום המשכנתא אתם מכניסים למחשבון משכנתא את החזר המשכנתא החודשי המקסימלי שלכם, והמחשבון מראה מה סכום המשכנתא שתוכלו לקבל. חלקו את ההחזר החודשי שלכם לכמה מסלולי משכנתא. עבור החזר חודשי על משכנתא שקבעתם לעצמכם, תרצו לאתר תמהיל משכנתא בו מסלולי משכנתא בעלי ריבית והצמדה נמוכים ככל האפשר, ותקופת משכנתא קצרה ככל האפשר. בדקו אם שיטת החזר של קרן שווה תתאים לכם, כיוון שבשיטה זו אתם משלמים בהתחלה החזר חודשי גבוה, ועם השנים הוא יכול לרדת (בכפוף לשינויי ריבית והצמדה).
לצורך הדוגמא נניח החזר חודשי ראשוני של 3,000 ש"ח, למשך תקופת משכנתא בת 15 שנים. נחלק אותם כך:
33% במסלול ריבית פריים – שהם 990 ש"ח לחודש.
17% במסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד - שהם 510 ש"ח לחודש.
25% במסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – שהם 750 ש"ח לחודש.
25% במסלול משכנתא בריבית קבועה וצמודה – 750 ש"ח בחודש.

לחישוב המשכנתא לפי המסלול ריבית פריים צריך למלא את הנתונים הבאים:
חשב לפי: סכום המשכנתא.
בחר שיטת החזר: קרן שווה.
הצמדה למדד: ללא הצמדה.
החזר חודשי: 990 ש"ח
תקופת המשכנתא בשנים: 15
ריבית: 1% (חשבו ריבית משכנתא ממוצעת במסלול זה לפי הריביות הרשומות בדף "השוואת ריבית משכנתא" לתקופה שבחרתם, או בחרו ריביות משכנתא של בנק אחד המועדף עליכם).

עבור הנתונים של מסלול ריבית פריים מחשבון משכנתא מחשב סכום משכנתא של 154,956 ש"ח. אם נחליף את שיטת ההחזר ונבחר "לוח שפיצר", נראה כי סכום המשכנתא הכולל קופץ ל- 165,415 ש"ח. זהו סכום גדול שניתן לחסוך, אם שיטת קרן שווה מתאימה לכם. תוכלו לשנות גם את שאר הנתונים ולראות איך סכום המשכנתא מושפע.

עכשיו צריך לחזור על פעולה זו לכל שאר מסלולי ריבית משכנתא שבחרתם. מסלולי משכנתא שבהם הריבית צמודה מחייבים הזנת גובה מדד המחירים לצרכן. אם בחרתם בריבית של בנק מסויים, הצמדו אליו להזנת כל ריביות המשכנתא בכל מסלולי הריביות שלכם.
עכשיו חברו את התוצאות שקיבלתם לכל המסלולים וזהו סכום המשכנתא המירבי שתוכלו לבקש מהבנק.
סכום זה ישתנה בעקבות הצמדה למדד במסלולים צמודי מדד וכאן מגיע ההסבר האחרון: מה משמעות התוצאה שקיבלתם.

איך נראית תוצאת החישוב במחשבון משכנתא?

קודם כל, תוצאה ראשונית מוצגת כבר בחלק העליון של המחשבון, מימין לכפתור "חשב".

כאן מוצגת תוצאת חישוב משכנתא לפי הזנת החזר חודשי של משכנתא:

כאן מוצגת תוצאת חישוב החזר חודשי לפי סכום משכנתא:

זו התשובה המיידית והפשוטה.

אבל במשכנתא שום דבר אינו פשוט, ולכן מתחת לתשובה זו יש חלק מסך של "תוצאות" המסביר את התוצאה הזו ומפרק אותה לחלקיה השונים.
הסתכלו על איזור התוצאות במסך, כדי להבין ממה מורכבת המשכנתא, ממה מורכב ההחזר החודשי, ואיך אפשר לצמצם את עלויות הריבית וההצמדה.

תוצאת החישוב מחולקת לשלושה איזורים:

התוצאה מתייחסת למסלול המשכנתא שבדקתם. כשיש מספר מסלולי משכנתא, בדקו את כל אחד בנפרד כדי לקבל תמונה מלאה.

1. סיכום עלויות המשכנתא

מתאר את החלוקה בין הקרן והריבית: כמה ריבית מצטברת על הקרן. סכום הריבית שהצטברה הוא למעשה המחיר שאתם משלמים על ההלוואה שקיבלתם.

השורה הראשונה מציגה את סכום המשכנתא שהבנק יתן (הסכום שאתם הזנתם כמשכנתא רצויה או הסכום שהמחשבון חישב לפי ההחזר החודשי שבדקתם).

השורה השניה מציגה את סך עלות ריביות משכנתא וההצמדה לכל אורך תקופת המשכנתא. מטרתכם היא להגיע בשורה זו לסכום קטן ככל האפשר. החליפו נתונים במחשבון משכנתא כדי לראות איך תוכלו לצמצם את עלויות הריבית וההצמדה, ועדיין לשלם החזר חודשי על משכנתא שאתם יכולים לעמוד בו.

השורה השלישית מציגה את סכום חיבור השורה הראשונה והשורה השניה. סכום זה הוא הסכום שתשלמו עד ליום סיום המשכנתא.

השורה הרביעית מציגה כמה תשלמו לבנק על כל שקל שתקבלו ממנו כהלוואה.

2. מבנה טבלת רשימת החזרים חודשיים

כל שורה מייצגת החזר חודשי אחד. מספר השורות הוא כמספר החודשים בהם תשלמו החזר חודשי על המשכנתא.

ניתן לגלול את השורות להצגת החזר המשכנתא החודשי עד לסיום תקופת המשכנתא. שורת הכותרת ושורת הסיכום נשארות קבועות ולא נגללות.

משמעות עמודות טבלת החזר חודשי על משכנתא:

חודש : מספר רץ של כל החודשים בתקופת המשכנתא. אם תקופת המשכנתא היא 15 שנה, יהיו בטבלה 180 שורות. המספר בעמודת חודש יתחיל ב- 1 ויסתיים ב- 180.

יתרת משכנתא : כמה נותר לכם לשלם לאחר כל החזר חודשי. הסכום מתייחס לסכום המשכנתא כולל ריבית והצמדה.

קרן : מתוך ההחזר החודשי, כמה כסף יועבר להקטנת הקרן (סכום המשכנתא המקורי) וכמה עבור הריבית. בדוגמא כאן נבחרה שיטת תשלום של קרן שווה, ולכן בכל חודש מוקדש סכום זהה של 1111.11 ש"ח להקטנת הקרן ושאר הסכום מיועד לתשלום על הריבית. בשיטת לוח שפיצר, בהתחלה רוב הכסף משולם עבור הריבית ופחות עבור הקרן ועם השנים, התשלום עבור הקרן גדל.

הפרשי הצמדת הקרן: הסכום החודשי שמשלמים בעקבות השינוי במדד המחירים לצרכן, עבור סכום הקרן בלבד. בדוגמא נבחר מדד מחירים לצרכן שנתי שגובהו 3%, כדי להדגים את השפעת המדד. כאשר מדובר במסלול משכנתא שאינו צמוד מדד, שדה זה יהיה ריק.

ריבית : המחיר שמשלמים על הריבית מתוך ההחזר החודשי. בדוגמא שכאן, שיטת ההחזר של קרן שווה מקטינה כל חודש את הקרן, וכתוצאה מכך גם הריבית קטנה. ככל שהריבית גבוהה יותר, הערך בשדה זה יהיה גבוה יותר.

הפרשי הצמדת ריבית : הסכום שמשלמים בשל הצמדת סכום הריבית שבהחזר החודשי למדד המחירים לצרכן. ההצמדה היא עבור ריבית משכנתא בלבד. כאשר מדובר במסלול שאינו צמוד מדד, שדה זה יהיה ריק.

החזר חודשי : מציג את גובה ההחזר החודשי לאורך השנים. שדה זה הוא סכום השדות: קרן + הפרשי הצמדת קרן + ריבית + הפרשי הצמדת ריבית. זה הסכום שתשלמו כהחזר חודשי. גללו את הטבלה ותראו איך הוא משתנה לאורך החודשים והשנים, בעקבות שינויי מדד והצמדה.

שורת סיכום בטבלת החזר חודשי:

שורה זו מציגה את העלות בתום תקופת המשכנתא. בכל שדה אתם מקבלים את חיבור כל הסכומים מכל החודשים בהם תשלמו החזר חודשי על המשכנתא. למשל: שדה "קרן" מציג את חיבור כל הסכומים ששילמתם עבור הקרן בכל ההחזרים החודשיים. סכום זה יהיה שווה לסכום המשכנתא שלקחתם.

שדה "ריבית" מציג סיכום של כל סכומי הריבית ששילמתם במסגרת ההחזרים החודשיים בכל השנים. וכן הלאה. בשורת הסיכום של עמודת החזר חודשי תראו את העלות הכוללת של ההלוואה עם הריבית וההצמדה. ניתן לראות שעל משכנתא בגובה 200,000 ש"ח, במסלול שהוזן, תשלמו על ריבית והצמדה עוד 87,222 ש"ח.

3. גרף "גובה ההחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא"

אם לא גללתם את טבלת החזר משכנתא חודשי או רציתם לראות במבט חטוף מה קורה להחזרים החודשיים שלכם במהלך השנים – תוכלו להסתכל בגרף. בדוגמא הנחנו ריבית של 2% ומדד שנתי של 3%. התוצאה היא עליה קבועה בגובה ההחזר החודשי.