מושגים במשכנתא

מהי קרן מהי ריבית, סוגי הלוואות, ועוד מושגים שיעזרו לכם להבין יותר טוב את עולם המשכנתאות


מושגים במשכנתא

משכנתא - הלוואה, שעל מנת להקטין את הסיכון שבה, עליכם לתת בטחונות כמו שעבוד (רישום לטובת מישהו אחר) של הדירה שלכם לטובת הבנק.

בטחונות –הבנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין:

  • רישום משכנתא - הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו)- עליה קיימת אגרת רישום.
  • לעיתים מסיבות שונות לא ניתן לרשום משכנתא בעת קבלת ההלוואה ואז נעזרים באפשרויות אחרות: התחייבות לרישום משכנתא- שזה חוזה הנחתם מול עו"ד. בדרך כלל תלווה בבטוחה נוספת, כמו: הערת אזהרה בטאבו על שם הבנק, עליה משלמים אגרת רישום או רישום משכון ברשם המשכונות.

קרן – סכום ההלוואה שקיבלת מהבנק.

ריבית משכנתא – על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש. גובה הריבית נקבע לפי פרמטרים רבים. ראה בפרק "חישוב ריבית משכנתא"

החזר – נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא. הסכום החודשי שעליך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. ההחזר בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן. היחס בין שני המרכיבים (קרן וריבית) עשוי להשתנות מחודש לחודש. גם גובה ההחזר עשוי להשתנות עם השינוי במדד או לפי לוח הסילוקין שבחרתם. במחשבונים המצורפים ניתן לחשב מהו ההחזר החודשי עבור משכנתאות מסוגים שונים ובסכומים שונים.

גרירת משכנתא – העברת המשכנתא לנכס אחר. כלומר, רכשתם דירה אחרת וטרם השלמתם את המשכנתא על הקודמת, תוכלו להעביר את השעבוד אל הנכס החדש.

מיחזור משכנתא - פירעון המשכנתא על מנת לקחת משכנתא אחרת – בד"כ בתנאים טובים יותר. הפירעון יכול להיות מלא או חלקי ועשוי להיות כרוך בעמלת פרעון מוקדם.

פירעון מוקדם משכנתא – זו הזכות לפרוע את המשכנתא בכל שלב שתרצה. המשמעות היא לסיים את כל החזרי המשכנתא לפני תאריך היעד שנקבע בחוזה. לעיתים קרובות משתמשים באפשרות זו אם רוצים לקחת משכנתא אחרת במקום הנוכחית (מיחזור משכנתא). במקרים אחרים, רצה הגורל ויש לכם כסף פנוי המאפשר פריעה של כל חוב המשכנתא או חלקו. כדאי לעשות זאת כדי להימנע מתשלום הריבית שנצברת על הקרן במשך כל התקופה העתידית, אך יש לבדוק האם חלה עליכם עמלת פירעון מוקדם והאם היא גבוהה עד כדי איבוד היתרון שבהחזר המוקדם. התנאים לכך הם שסכום הפירעון המוקדם יהיה לפחות 10% מהסכום שנותר לך לפרוע (או 10% מסכום ההלוואה – הגבוה מביניהם), וכן תשלום עמלת פירעון, בהתאם לתנאי המשכנתא. יש מסלולי משכנתא בהם עמלת הפירעון נמוכה, או כלל לא קיימת.

עמלת פירעון מוקדם – זו עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא ובנויה מכמה רכיבים. מסלול ריבית משכנתא קובע האם תחול כל העמלה או רק חלק ממנה, כך, במסלול ריבית משכנתא קבועה –עמלת הפרעון תהיה גבוהה מאד. במסלולים אחרים, כמו ריבית הפריים, היא יכולה להיות 60 ₪ בלבד. הכללים לחישוב העמלה נקבעים ע"י בנק ישראל ואחידים לכל המלווים. אם שוקלים מיחזור משכנתא או פירעון מוקדם צריך לבדוק קודם מה עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו וכן מה התאריך הנכון להודיע לבנק על רצונכם לפרוע מוקדם, כדי להימנע מהרכיב של עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצע. יועץ משכנתאות או יועץ מטעם הבנק יכול לעזור בחישוב זה.

משכנתא לכל מטרה – הלוואה של סכום גבוה, לכל מטרה שהיא (נסיעה לחו"ל, שיפוץ, לימודים וכו'), בצירוף שעבוד הדירה שלכם לטובת הבנק. התנאי לכך, כמובן, הוא שאין משכנתא על הנכס, או שיש משכנתא הקטנה משוויו ומשווי ההלוואה שלקחתם.
אם יש לך משכנתא על הנכס, תוכל לקחת משכנתא לכל מטרה רק בבנק בו נמצאת המשכנתא המקורית.
אם תרצה משכנתא לכל מטרה בבנק שונה מהבנק של המשכנתא, עליך לקחת משכנתא לכל מטרה בסכום מספיק גבוה לסילוק המשכנתא המקורית. לשיטה זו יש חסרונות: א. יש צורך באישור הבנק בו נמצאת המשכנתא. ב. עלול להדרש תשלום עמלות שונות (ראה הפרק על מחזור משכנתא) ג. הריבית על משכנתא זו היא בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא רגילה, כיוון שהיא נחשבת לבעלת סיכון גבוה יותר.

חוב פיגורים
אם לא עמדת בתשלומים, יווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהחסרת, ריבית פיגורים, עמלות טיפול של הבנק ועורכי הדין שלו ועוד.
על החוב ניתן להתגבר במספר דרכים – בקשה להגיע להסדר פריסת תשלומים עבור החוב או שינוי תנאי משכנתא כמתואר לעיל, כולל מיחזור משכנתא.

משכנתא הפוכה
הלוואה המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 65, שברשותם נכס מקרקעין. הלווה מקבל סכום כסף נזיל מבלי למכור את ביתו ובלי תשלומי החזר חודשיים. תמורת סכום ההלוואה הלווה, ממשכן את דירתו כבטוחה וממשיך לחיות בביתו. את ההלוואה יש להחזיר כאשר הוא נפטר או עוזב את הבית למגורים אחרים. ניתן להחזיר את סכום ההלוואה בנוסף לריבית שהצטברה (ע"י הלווה או יורשיו) או שהנכס ימכר והבנק יקח את עלות ההחזר ואת השאר ישאיר ליורשים. הבנק בדרך כלל מאפשר ללווה או היורשים לבחור מה דרך הפעולה המועדפת עליהם.
הלוואה כזו יכולה לשמש למימון מעבר לבית אבות, או לכל מטרה אחרת.
מאחר והריבית נצברת במשך כל תקופת מגורי הלווה בנכס, והקרן אינה קטנה כלל בתקופה זו, ריבית המשכנתא יכולה להצטבר לסכומים גבוהים מאד.
מאחר ויש בטוחה להלוואה, אין צורך בבדיקת יכולת כלכלית.

הלוואת גרייס – הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר לקיחתה. קיימים כמה סוגי הלוואת גרייס: א. הלוואה שמחזירים את הקרן ואת כל הריבית בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה (כלומר לאחר מספר החודשים שנקבע להחזרת ההלוואה). ב. הלוואה בה מתחילים להחזיר את הריבית לאחר מספר החודשים שנקבע (למשל, לאחר 3 חודשים מקבלת ההלוואה) ובסיום תקופת ההלוואה מחזירים את שארית הריבית ואת כל סכום הקרן.ההחזר יכול להיות חודשי או רבעוני ג. הלוואה בה ההחזר כולל את הקרן והריבית, או חלק מהקרן בלבד והריבית, לאחר כמה חודשי פטור. המשותף לכל סוגי הלוואת הגרייס הוא שהריבית ממשיכה להצטבר על הקרן שלא פחתה בתקופת ההלוואה, ולכן הריבית מצטברת לסכום גבוה יחסית. גבולות ההבדלים בין הלוואות בלון, גרייס, גישור ובולט הם מטושטשים וקיימות מספר גרסאות לכל סוג הלוואה.
הלוואה זו יכולה לשמש את מי שרכש דירה וטרם מכר את הקודמת ולכן נתקל בקשיים בתשלום ההחזר החודשי, או למי שמצפה להכנסה נוספת בקרוב שתעזור לו בתשלומי ההחזר החודשי.

הלוואת בלון – סוג מיוחד של הלוואת גרייס. בהלוואה זו מחזירים את הריבית בהחזרים חודשיים החל מהחודש הראשון לאחר קבלת ההלוואה ובהחזר האחרון מחזירים גם את הקרן. ההבדל בינה ובין הלוואות גרייס אחרות היא שהחזר הראשון הוא בחודש העוקב למתן ההלוואה ללא כמה חודשים פטורים מתשלום. אפשר לסכם עם המלווה על החזר הקרן במהלך תקופת ההלוואה בכמה תשלומים, או בסוף תקופת ההלוואה. הלוואה זו נקראת גם הלוואת בולט או הלוואת גישור. ובדרך כלל ההלוואה היא לשנה עד שלוש שנים.
הלוואה זו יכולה לשמש את מי שנזקק כרגע לכסף ויודע כי בסוף תקופת ההלוואה ישתחרר לו סכום מספיק כדי להחזיר את הקרן.


האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא