עודכן באוקטובר 2024

מס שבח הוא מס שמשלמים על רווח שנוצר למוכר ממכירת נדל"ן כמו דירה, מגרש שאינו בנוי ואפילו זכויות בניה. העובדה שמס שבח מוטל רק על רווחים הופכת אותו לדומה למס הכנסה או מס רווח הון ושונה ממע"מ המוטל תמיד.

אם כך, מס שבח משלמים כאשר מכרתם דירה בסכום גבוה מהסכום שקניתם אותה, לאחר ניכוי הוצאות שונות וסכומים שהשקעתם בה.

מס שבח עבר שינויים וגלגולים שונים לאורך השנים, וכתוצאה מכך, אחוז המס שמשלם המוכר משתנה לפי שנת המכירה. החוק המסדיר את תשלומי מס שבח ואת רשימת הפטורים ממס שבח הוא חוק מיסוי מקרקעין, המסדיר גם את מס רכישה. התקופות החשובות לצורך העניין הן שנת 2014 בה נערכו שינויים מקיפים בחישוב מס שבח, תקופת המעבר שנקבעה בחוק מ-2014 ועד 2018, ואחריה התקבעו סופית כל הוראות החוק החדשות שחלות בימינו.

מי משלם מס שבח

מוכר הנכס אחראי לחישוב ותשלום מס שבח. המוכר הוא המרוויח מהעסקה, ומס שבח מוטל על רווחיו.

מתי משלמים מס שבח

את מס השבח ניתן לשלם עד 60 יום לאחר החתימה על חוזה המכירה.

לאחר הגשת ההצהרה על המכירה באמצעות טופס 7000 או 7002 והשומה העצמית, רשות המסים תאשר את השומה או תחשב בעצמה את המס ותפיק שובר תשלום עם סכום מס השבח הנדרש .

הארכת מועדים במלחמת חרבות ברזל: חוקי הארכת מועדים שנחקקו בתחילת המלחמה חלים גם על מועדים במס שבח, והאריכו ב-3 חודשים את הזמן בו ניתן לבצע פעולות הקשורות למס שבח. בינואר 2024 יצאה הוראת להארכת מועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל שהאריכה שוב את המועדים ב-3 חודשים עד אפריל 2024.
פעולות שזכו להארכת מועד: שומה, תיקון שומה, הגשת עררים והשגות, הגשת בקשות והודעות, משפרי דיור זכו להארכת התקופה בה הם רשאים למכור את הדירה הקודמת כדי שהחדשה תחשב כדירה יחידה.

חישוב מס שבח

מס שבח מוטל רק על רווחים, לכן מתחילים בבדיקת השאלה האם היה רווח, ואם כן מהו, ורק אם היה רווח עוברים לחישוב גובה המס.

• חישוב הרווח על הנכס: אם אין רווח, גם אין מס שבח ואין צורך לחפש פטורים והנחות במס, אך יש להעביר למשרד מיסוי מקרקעין את החישוב.
  כדי לגלות מהו הרווח הנקי, מחשבים את ההפרש בין התמורה שקיבלתם על המכירה, לבין הסכום ששילמתם בקניית הדירה, כולל הוצאות, חישוב פחת והצמדה למדד. רשימת ההוצאות שניתן לקזז מהרווח נמצאות במחשבון מס שבח של משרד האוצר, וכוללות הוצאות השבחה של הדירה (כמו עלויות שיפוץ), הוצאות רכישה (כמו שכר טרחת עורך דין ועמלת מתווך), אגרות ומיסים ששילמתם, כמו היטל השבחה, מס רכישה ועוד. ההוצאות הן חלק בלתי נפרד מהסכום המלא שהשקעתם בדירה, והמחשבון מאפשר להוסיף עד 176 הוצאות.
  חשוב מאד לדרוש ולשמור את כל הקבלות המוכיחות את ההוצאות שהוצאתם על הדירה, שכן חובה לצרף אותן לטופס השומה העצמית על מנת להתחשב בהוצאה. בימינו הרבה מהקבלות נשמרות במחשב ותוכלו לבקש אותן מהספק בעת הצורך, אם איבדתם אותן.
  למשל, קניתם דירה ב-1.2 מיליון ש"ח ומכרתם אותה כעבור 5 שנים ב-1.5 מיליון ש"ח. הרווח ברוטו במקרה זה הוא 300,000 ש"ח. צריך להפחית מסכום זה את ההוצאות ששילמתם על הדירה. לצורך הדוגמה, נניח שההוצאות שלכם עומדות על סך של 100,000 ש"ח. לאחר הפחתת ההוצאות הרווח ההוני הנקי לצורך חישוב מס שבח הוא 200,000 ש"ח. 200,000 ש"ח מחלקים ל- 5 שנים שהדירה בבעלותכם ומקבלים 4,000 ש"ח רווח לכל שנה בה חייבים לשלם מס שבח. בדוגמא אין התייחסות למדד, פחת על הנכס וכו'.
  כדי לבדוק כמה אתם צפויים לשלם בגין מס שבח, תוכלו להשתמש במחשבון מס שבח (או בשמו הנוסף: סימולטור מס שבח) של משרד האוצר. על מנת לבצע את חישוב סכום הרווח, ניתן להיעזר בעורך הדין המלווה את העסקה או ברואה חשבון.
• חישוב סכום מס שבח נערך בצורה שונה לדירות מגורים מזכות ולנכסים אחרים, אך בכל סוגי הנכסים החישוב מתייחס למועד בו המוכר קנה את הנכס וכמה שנים הנכס היה ברשותו, כי ראינו שהרווח מתחלק על משך כל שנות הבעלות.

חישוב מס שבח לדירת מגורים מזכה

דירת מגורים מזכה היא דירה השייכת לאדם פרטי (כלומר, לא חברה) ומיועדת למגורים, ושאינה דירה יחידה. הדירה גם אינה יכולה להיות חלק ממלאי עסקי, למשל של קבלן המוכר דירות. דירה מזכה כוללת גם חלק מדירה, כל עוד בנייתה הסתיימה וניתן לגור בה (צריך שיהיה עבורה טופס 4 המאפשר אכלוס של הדירה). המשמעות של "מגורים" היא די רחבה והכוונה היא שמשתמשים ברוב שטח הדירה למגורים, לפחות ב-4 השנים לפני מכירתה או ב- 80% מהתקופה שחלפה בין קנייתה ומכירתה. דירת נופש למשל, אינה נחשבת לדירה מזכה. אבל גני ילדים ובתי כנסת כן יחשבו לדירות מזכות.

החישוב נערך בשיטה הנקראת "חישוב מס שבח לינארי" וכוונתו היא שאין תשלום מס שבח עד לתקופה המתחילה ב- 1.1.2014. על כל שנה מ- 2014 ואילך בה הדירה היתה ברשותכם, משלמים מס שבח בגובה 25% מהרווח הנקי.

לדוגמה: אם קניתם דירה בשנת 2010 ומכרתם אותה בשנת 2020 ברווח של 1.5 מיליון ש"ח. הדירה הייתה בבעלותכם 10 שנים בסך הכל, מתוכן, 6 שנים אחרי שנת 2014. הדבר הראשון שעושים הוא מחלקים את הרווח (1.5 מיליון ש"ח) בכמות השנים (עשר שנים) ומקבלים תוצאה של 150,000 ש"ח לשנה.מכפילים את התוצאה ב-6 השנים שלאחר 1.1.2014 ומקבלים 900,000 ש"ח. מהסכום הזה יש לשלם 25% מס שהם 225,000 ש"ח.

העובדה שאין מס שבח לפני 2014 מקטינה מאד את מס השבח על נכסים שבעליהם רכשו אותם לפני 2014, ולכן בעת מכירת נדל"ן מומלץ לבדוק אם הנכס יכול להחשב לדירת מגורים מזכה. עם זאת, מלחמת "חרבות ברזל" הגדילה את הוצאות המדינה ואחד ממקורות המימון הנבחנים הוא ביטול הפטור ממס שבח על התקופה שלפני 2014. אם אתם מתכננים עסקה בנוגע לנכס ותיק, כדאי להשלים אותה מהר ובכל מקרה לשים לב האם יש עדכונים בנושא.

קיים מס נוסף הנקרא "מס יסף" והוא מוטל על דירות ששווין מעל 4.5 מליון ש"ח (5,382,285 ש"ח בשנת 2024) בתנאים מסויימים.

חישוב מס שבח לנכסים שאינם דירת מגורים

נכסים אלה כוללים קרקעות לא בנויות, נכסים שאינם למגורים כמו חנויות, מלונות או כל שימוש מסחרי אחר, קרקע חקלאית, דירה שאינה בבעלות אדם פרטי וכן הלאה.

חישוב מס שבח עבורם נקבע לפי התאריך בו המוכר רכש את הנכס, שכן לכל תקופה נקבע אחוז מס שבח שונה.

מדרגות מס שבח לפי שנת רכישה:

דוגמא: אדם מכר ב- 2016 חנות שרכש ב- 1991. נניח שהרווח לאחר קיזוז ההוצאות עומד על 700,000 ש"ח המתחלקים על פני 25 שנים שהחנות היתה בבעלותו, כלומר 28,000 ש"ח לכל שנה.

מס שבח יתחלק כך:

10 שנים עד 2001 עליהן משלמים 47% מס - 28,000X10X0.47= 131,600 ש"ח

11 שנים עליהן משלמים 20% מס שבח - 28,000X11X0.2= 61,600 ש"ח

4 שנים עליהן משלמים 25% מס שבח - 28,000X4X0.25= 28,000 ש"ח

סך מס שבח על החנות יהיה: 221,200 ש"ח.

כאשר מדובר במס שבח על מגרש, מס השבח מחושב על פי שווי הקרקע כולה, אפילו במקרה שהמוכר מעוניין למכור רק חלק מהקרקע.

פטור ממס שבח

כאשר חישוב מס שבח מראה כי היה רווח, הצעד הבא הוא לבדוק האם אתם זכאים לפטור ממס שבח או לפחות להנחה. פטור ממס שבח נקבע לסוגי נכסים וכן לפעולות מסויימות המתבצעות בנכס. אין פטורים לאוכלוסיות מתקשות.

פטור מס שבח לדירה יחידה

בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה), מוגדרת דירה אשר מזכה בפטור מתשלום מס שבח:

• הדירה היא דירת מגורים מזכה, כמו שתואר למעלה בפירוט: שימשה בעיקר למגורים במהלך 4 השנים האחרונות, או 80% מהתקופה עבורה מחשבים את מס השבח.
• המוכר הוא אדם פרטי תושב ישראל או תושב חוץ.
• אין למוכר ולבני משפחתו דירה נוספת.
  מה לא נחשב כדירה נוספת? בעלות על שליש או פחות מדירה נוספת או בעלות על דירה המושכרת בשכירות מוגנת לא יחשבו לדירה נוספת. גם ירושה של 50% או פחות מזכויות בדירה, אינם נחשבים לדירה נוספת של המוכר. מ- 2018 גם לא בודקים האם במהלך תקופת הבעלות היו למוכר עוד דירות. בודקים רק האם יש לו דירות נוספות במועד המכירה.
• המכירה כוללת את כל הזכויות בדירה. אם חלק מהבעלות או חלק מהזכויות נשארים בידי המוכר, לא ינתן פטור.
• מחיר הדירה עד כ- 4.5 מליון ש"ח, הסכום המדוייק מתעדכן כל שנה וב- 2024 עומד על 5,008,000 ש"ח. על הסכום שמתקבל מעבר לכך משלמים מס שבח לפי החישוב המוטל על דירת מגורים.
• הדירה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים לאחר שהפכה לדירת מגורים.
• המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח במהלך 18 החודשים האחרונים. המסקנה היא שאתם יכולים למכור דירה יחידה בפטור ממס שבח כל 18 חודשים.

אם אתם והדירה שלכם עונים על התנאים האלו, מגיע לכם פטור ממס שבח.

את הבקשה לפטור חייבים להגיש יחד עם ההצהרה על עסקת הנדל"ן. עורך הדין המלווה יוכל להגיש אותה עם שאר המסמכים.

מה נחשב כדירת מגורים יחידה

דירה מירושה

דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח, בהתקיים התנאים הבאים:

• הדירה הזו הייתה הדירה היחידה של הנפטר.
• מי שקיבל את הדירה בירושה הוא צאצא (ילד, נכד וכו') או בן זוג של הנפטר. גם בן זוג של צאצא של המוריש זכאי לפטור.
• אם הנפטר היה מוכר את הדירה, הוא היה מקבל פטור מתשלום מס שבח.

כלומר, הפטור ממס שבח שהיה לנפטר - מועבר ליורש יחד עם הדירה. בשונה מפטורים אחרים מתשלום מס שבח, פטור במקרה של ירושה מתקיים גם אם בבעלות המוכר (היורש) דירות נוספות.

מקרים בהם לא ניתן לנצל את הפטור:

• אם למוריש היו זכויות, אפילו חלקיות בדירה נוספת.
• אם על הדירה שירשו בוצע פינוי בינוי או תמ"א 38.

משפרי דיור

המיסוי על משפרי דיור השתנה מספר פעמים בשנים האחרונות. חלק מהשינויים התחשבו בקשיי משפרי הדיור למכור דירה בתקופת הקורונה בעוד החלטות אחרות קיצרו את משך הזמן למכירת הדירה הקודמת מתוך מטרה לצנן את שוק הדיור. אלה השינויים העיקריים:

למשפרי דיור שרכשו דירה מיד שניה היו 18 חודשים למכירת דירתם הקודמת ולרוכשי דירה מקבלן היו 18 חודשים מיום שקיבלו את המפתח לדירה.

לאחר מכן הגיעה הוראת שעה לתקופת הקורונה "חוק הארכת תקופות- ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש- הוראת שעה - תיקוני חקיקה), תש"ף-2020" הקובעת שאם מועד הסיום של 18 החודשים הוא בין התאריכים 1.3.20 עד 30.6.21, התקופה שעד ל- 30.6 לא תחשב. כלומר, המועד מוארך אוטומטית עד 30.6.21. הארכת המועד תקפה עבור מס שבח ומס רכישה.

עם סיום הוראת השעה, ב-7.7.21, למשפרי דיור שרכשו דירה מיד שניה הוארכה תקופת מכירה הדירה הישנה ל-24 חודשים.

ההוראות החלות כיום לגבי מכירת הדירה הקודמת הן: דירה שנרכשה לפני 1.6.23 - יש 24 חודשים מהרכישה למכור את הקודמת.
דירה שנרכשה מ-1.6.23 ועד 31.5.25 - יש 18 חודשים למכור את הקודמת.
דירה שנרכשה אחרי 31.5.25 - יש 24 חודשים למכור הקודמת.

כל זה עבד היטב עד אירועי ה-7.10.23. במלחמת "חרבות ברזל" הוחלט על הארכת מועדים:
מי שרכש דירה בין 7.10.21 ועד 31.5.23, וגילה ש- 24 החודשים שקיבל למכירת הדירה הקודמת נגמרו בדיוק בתקופה הקשה הזו, מקבל הארכה עד 7.4.24 או עד 27 חודשים ממועד רכישת הדירה - המאוחר מביניהם.
רכישת דירה חדשה החל מ-1.6.23 ועד 7.1.24 מחייבת את מכירת הדירה הקודמת תוך 21 חודשים.
זה המצב כרגע. אם המלחמה תתארך יכול להיות שיהיו הארכות מועדים נוספות וכדאי לבדוק באתר "מיסוי מקרקעין".

הכללים לגבי רוכשי הדירה החדשה מקבלן או במסגרת קבוצת רכישה עם סיום הוראת השעה: בדירת קבלן בודקים 24 חודשים מרכישתה או 12 חודשים מקבלת מפתח - המועד המאוחר מביניהם. אם הדירה החדשה נבנתה בקבוצת רכישה שבנייתה התעכבה: אפשר למכור את הקודמת תוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות

סע' 49ה לחוק מיסוי מקרקעין מציג דרך מורכבת לקבל פטור ממס שבח, אותו ניתן לנצל רק פעם אחת בחיים. לפני תיאור התנאים המאפשרים את קבלת הפטור, כדאי להסביר שהוא מיועד לאנשים היודעים שימכרו את שתי הדירות שברשותם, אך יש פער זמן בין המכירות. זה יכול לקרות למשפרי דיור המוכרים שתי דירות שמחירן נמוך, כדי לקנות דירה יקרה יותר למגורים. במצב זה בעת מכירת הדירה הראשונה מחשבים את מס השבח הנדרש ומבקשים להקפיא את התשלום עד מכירת הדירה השניה. אז יבדקו האם המוכר עומד בתנאי הפטור.

המוכר צריך להראות:

• למוכר יש שתי דירות מגורים בלבד.
• שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על הסכום שנקבע בחוק. ב- 2024 שווי שתי הדירות ביחד לא יעלה על 2,252,000 ש"ח.
• הדירות נמכרו בהפרש של עד 12 חודשים זו מזו.
• המוכר רכש דירה אחרת בטווח של שנה (לפני או אחרי) מכירת הדירה השניה ושווי הדירה החדשה הוא לפחות 3/4 משווי שתי הדירות שמכר.

אם שווי הדירות הנמכרות גבוה מידי, עדיין אפשר לקבל פטור חלקי ממס שבח אם סכום מכירת שתי הדירות יחד נמוך מהקבוע בסעיף הפטור החלקי, שב- 2024 עומד על 3,746,000 ש"ח.

פטור מס שבח בהעברה ללא תמורה

לא כל דירה במתנה פטורה ממס שבח. כדי לקבל פטור, מקבל המתנה צריך להיות קרוב משפחה הרשום בחוק: בן זוג כולל ידועים בציבור, צאצא כולל נכדים, הורה או סב/סבתא, ובני זוגם של כל אלה.

אחים יכולים להחשב לקרובים לצורך הפטור רק אם הדירה שנתנו הגיעה לידיהם במתנה או בירושה מהורה או סב.

סעיף פטור זה משמש הרבה אנשים לתכנון מס. כדי לצמצם את כמות המשתמשים בפטור, החוק מכיל תקופת הקפאה על מכירת דירה שהתקבלה במתנה או אפילו שרק חלקה ניתן במתנה. במהלך התקופה, אם מקבל הדירה במתנה ימכור אותה, הוא ישלם מס שבח. אם מקבל המתנה גר בדירה, תקופת ההקפאה היא 3 שנים, אך אם אינו גר בה, היא מתארכת ל-4 שנים.

פטור מס שבח - תמ"א 38

כאשר בניין עובר שדרוג במסגרת תמ"א 38 הדירות עולות בערך שלהן גם בזכות השיפוץ, וגם בזכות החדרים שמתווספים להן. במילים אחרות, יש השבחה של הנכס במסגרת תהליכים אלה. למרות זאת, כדי לקדם את הפרוייקטים ולעודד אותם, בתוכניות תמ"א 38 החוק מעניק פטור מתשלום מס שבח עבור השיפורים שהוא מחייב:

• חיזוק מפני רעידות אדמה, מעלית, חניה, הרחבת דירות עד 25 מ"ר יותר מגודלן הקודם - כל אלה כלולים בפטור ממס שבח ויחד איתם גם הוצאות עיצוב הבנין והוצאות שירותי הבניה הכתובים בחוק.
• התמורה שמקבלים הדיירים ניתנת להם בדרך של שירותי בנייה המנויים בחוק, ולא בדרכים אחרות (כמו כסף).

בכל מקרה בו הדייר קיבל תמורה בכסף, או הקבלן הוסיף שיפורים ותוספות שאינם מנויים בחוק כמו בריכה או חדרים משותפים כמו חדר אופניים או חדרי יציאה לגג, יש לשלם מס שבח עליהם.

פטור ממס שבח - תוכניות פינוי בינוי

תוכנית פינוי -בינוי ששמה הרשמי הוא תמ"א 38/2 מעניקה לבעלי הדירות בפרוייקט דירה (ולעיתים גם יותר מדירה אחת) שערכה גבוה בהרבה משל הדירה המקורית. חישוב שבח בדרך הרגילה היה מטיל על הבעלים מס שבח, אך המדינה מעוניינת לקדם פרוייקטים מסוג זה ולכן אותם כללים החלים על תמ"א 38 רגילה חלים גם פינוי – בינוי, אך יש לעמוד גם בתנאים הבאים:

• הפטור חל רק על דירה אחת שהבעלים יקבל. דירות נוספות שיקבל אינן פטורות ממס שבח, פרט לכמה חריגים המאפשרים פטור גם לדירה שניה.
• גודל הדירה החדשה הוא עד 25 מ"ר יותר מהדירה הקודמת.
• רשימת שירותי הבניה הפטורים ממס שבח שונה מעט מהרשימה הפטורה בתמ"א 38 רגילה וכוללת מרפסות שמש ומחסנים.

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה שמחירה מושפע מזכויות בניה

אם מחיר הדירה מתייחס גם לזכויות בניה שטרם מומשו, אפשר לקבל פטור נוסף מכח סעיף 49ז.

מגישים הערכת שמאי הקובעת מה מחיר הדירה ללא זכויות הבניה, ולפי זה מחשבים את ערך זכויות הבניה. על מחיר הדירה יש פטור ממס עד הסכום הקבוע בחוק וגם על זכויות הבניה ניתן לקבל פטור לפי תנאי החוק.

סכומי המינימום והמקסימום של הפטור על זכויות הבניה מתעדכנים מידי שנה. ב-2024 הסכומים לחישוב הפטור הם:
רצפת הפטור בסך 607,000 ש"ח.
תקרת הפטור בסך 2,428,100 ש"ח.

איך משלמים מס שבח

לאחר מכירת דירה, המוכר צריך לדווח בתוך 30 ימים למיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה. במסגרת הדיווח, המוכר צריך לפרט כמה כסף הוא קיבל תמורת הדירה ולערוך "שומה עצמית". בהליך "שומה עצמית", המוכר מחשב את סכום המס שעליו לשלם בעצמו ומעדכן את רשות המיסים דרך הטופס המתאים מה סכום המס. יש חובה לבצע את הדיווח, גם אם אתם זכאים לפטור. בנוסף, צריך לצרף קבלות עבור ההוצאות ששילם המוכר על הדירה (אותן מפחיתים מסכום הרווח). רשות המסים רשאית להחליט אם לקבל את השומה העצמית או לערוך שומה משל עצמה שתחייב את המוכר ותפיק שובר תשלום. מומלץ להעזר באנשי מקצוע, כמו עורך הדין שמלווה את העסקה או רואי חשבון, כדי להיות בטוחים שאתם מנצלים את כל הפטורים וההנחות ממס שאתם זכאים להם.

בדרך כלל ההצהרה תוגש בחיבור מקוון באמצעות עורך הדין של המוכר, אך גם אתם יכולים להגיש אותה באופן מקוון. במקרים מיוחדים ינתן אישור להגשה ידנית.

תשלום מס שבח באינטרנט הוא הדרך הקלה והנוחה. הכנסו לאתר האינטרנט של רשות המסים בדף תשלום שובר. לאחר התשלום תקבלו במייל ובדואר אישור על תשלום מס שבח.

בהתאם לסעיף 87 לחוק מיסוי מקרקעין, אם המוכר לא מסכים עם השומה שנקבעה לו, הוא יכול להגיש השגה בתוך 30 ימים מקבלת השומה. אם המוכר קיבל החלטה שהוא לא מסכים איתה בהשגה שהגיש, לפי סעיף 88, הוא יכול להגיש ערעור בתוך 30 ימים ממתי שנמסרה לו ההחלטה בהשגה.

אם נפלה טעות בשומה, השומה התבססה על מידע שגוי או שהתגלו פרטים חדשים, אפשר להגיש בקשה לתיקון שומה. ניתן לתקן גם שומה עצמית וגם שומה שנקבעה על ידי רשות המיסים, בתוך 4 שנים מהיום בו השומה נקבעה. את הבקשה לתיקון שומה אפשר להגיש רק באופן מקוון.

פריסת מס שבח

טופס 7003 מאפשר לכם לבקש לפרוס את חישוב מס השבח עד ארבע שנים אחורה ולא רק על שנת המכירה. חישוב כזה יפחית את סכום מס שבח. לא כל אחד יכול להגיש בקשה לפריסת מס שבח. התנאים להגשתה הם שהמוכר הוא תושב ישראל שהגיש דוחות שנתיים למס הכנסה בכל השנים בהם התבקשה הפריסה. הסיבה לכך היא שחישוב מס השבח בפריסה מתבסס על רווחי המוכר הרשומים במס הכנסה. הפריסה אינה יכולה להיות ארוכה יותר מתקופת הבעלות, כך שאם קניתם דירה לפני שנתיים ומוכרים אותה עכשיו, הפריסה תוכל להיות רק על שנתיים. עליכם להגיש את הבקשה באופן מקוון במסגרת הגשת ההצהרה על ביצוע העסקה בה אתם עושים שומה עצמית, ולציין בה לכמה שנים הפריסה מתבקשת. בדרך כלל עורך הדין של העסקה יעשה זאת, אך ניתן גם להגיש ללא עורך דין. לשם כך יש להגיע ללשכת מיסוי מקרקעין ולהגיש את הבקשה אונליין דרך עמדת המחשוב הייעודית שבלשכה.

מקדמת מס שבח

החוק מחייב את הרוכש לשלם את מקדמה עבור מס שבח, למרות שמי שחייב בתשלום מס השבח עצמו הוא המוכר. הסיבה לכך היא לאפשר לרוכש לקבל אישור מס שבח מהיר עבור הטאבו. הרוכש ישלם את המקדמה לאחר שיעביר 40% מסך התמורה עבור הדירה למוכר (80% ברכישה מקבלן).

הרוכש מבקש לשלם מקדמה באמצעות טופס 7152. כשהבקשה מאושרת הרוכש יקבל שובר תשלום. שובר תשלום ששולם מהווה אישור תשלום מס שבח עבור הטאבו.

גובה המקדמה תלוי במועד רכישת הדירה שנמכרת עכשיו:

• אם הדירה נקנתה על ידי המוכר לפני 6.11.2001 - על הרוכש לשלם כמקדמה 15% מגובה מס השבח.
• אם הדירה נקנתה על ידי המוכר אחרי 7.11.2001 - על הרוכש לשלם 7.5% מגובה מס השבח.
• אם קונים דירה מחברה, לא משנה מתי היא נרכשה, צריך לשלם 7.5% מגובה מס השבח.

החזר מס שבח בשל תשלום עודף

כל מי ששילם מס שבח יכול להיכנס לאתר רשות המיסים לדף "בדיקת החזרים" ולבדוק האם יש לו יתרת זכות. אם יתרת הזכות היא עד 500 ש"ח, ממלאים פרטי חשבון בנק באתר וכמה ימים מאוחר יותר, תקבלו את הסכום ישירות לחשבון שלכם. אם היתרה מעל 500 ש"ח, צריך לגשת לסניף הבנק עם טופס מהאתר. הבנק ממלא את הטופס ומעביר אותו לרשות המיסים, לקבל ההחזר. גם במקרה הזה, תקבלו את ההחזר לחשבון הבנק שלכם. בדרך כלל החישוב הראשוני של מס שבח לא מתייחס לכל ההטבות הקיימות וכדאי לבררר את אתם זכאים להחזר.

מקרים נפוצים בהם היה תשלום עודף, ומומלץ לבדוק אם אתם זכאים להחזר: תשלום מס שבח מושפע מהכנסות והפסדים שהיו לכם בשנת המס, כמו הפסדים בשוק ההון, זכאות לנקודות מס, מדרגת המס שאתם משלמים והיא קטנה יותר לבני 60 ומעלה, הוצאות שהוצאתם על הנכס ולא קיזזתם ממס השבח כשביצעתם את השומה ועוד.

אם אינכם בטוחים איך לבדוק זכאות ואיך להגיש בקשה להחזר, אפשר להעזר בגוף מקצועי המטפל בהחזרי מס הכנסה לשכירים והחזר מס שבח. חברה כזו היא "הר המס" המקצועית והאמינה.

ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה

אחד הנושאים המבלבלים בהם נתקלים בעת רכישת דירה הוא השמות הדומים של מסים והיטלים. במהלך הדרך תתקלו גם במס שבח וגם בהיטל השבחה, שהם תשלומים נפרדים ושונים ואין ביניהם שום דבר משותף פרט לעובדה ששניהם תשלומים הנובעים מהליך מכירת נדל"ן

מהו היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום הנדרש מבעל נכס, במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית שתביא לעליית ערך הנכס שלו. הכוונה להגדלת אחוזי הבניה באיזור כולו או בבנין, הוספת מבני ציבור, תרבות או גני שעשועים או כל שינוי אחר שיעלה את ערך הדירה. להבדיל ממס שבח, היטל השבחה לא משולם לרשות המיסים, אלא לוועדת התכנון הנמצאת ברשות המקומית או העיריה בה נמצא הנכס.

לדוגמה, יש לכם דירה בגודל 150 מטר והועדה המקומית אישרה תוכנית שמוסיפה לכם זכויות בנייה של 50 מטר. במקרה כזה, יהיה עליכם לשלם היטל השבחה שסכומו נקבע על ידי השמאי של הרשות המקומית. תצטרכו לבצע את התשלום כשתנצלו את אחוזי הבניה הנוספים או כשתמכרו את הדירה.

אחרי שכל זה נאמר, יש קשר כלשהו בין היטל השבחה ומס שבח. אם המוכר שילם היטל השבחה, הוא יכול להחשיב אותו כהוצאה על הנכס שתקוזז מהרווח שעליו ישלם מס שבח.

סיכום

חישוב הרווחים וחישוב מס שבח על הרווחים דורשים מחשבה מוקדמת והכרות עם דרישות החוק. רק כך ניתן לחשב את הרווח בצורה המיטיבה עם המוכר, לראות האם ניתן לבצע את העסקה בצורה המאפשרת ניצול פטורים והנחות מירביים, תוך התחשבות במכירה עתידית של הנכס. זוהי אחת הנקודות בהן עורך דין נדל"ן יכול לסייע ולהשתמש בידע המקצועי ויכולת הגישה המקוונת שלו ובכך לחסוך מכם את המאמץ והזמן שבחישוב, ובמקרים רבים להגיע לתוצאה הרצויה והחסכונית במיוחד שאין מס שבח.