הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא מ- 15.7.14

אתם מכירים בעל פה את מחירי הדירות בשכונות בהן אתם מעוניינים לקנות ויודעים כמה כסף יש לכם כהון עצמי, מה שמביא אתכם לשני שליש הדרך לחישוב המשכנתא שאתם צריכים. השליש הבא תלוי בהנחיות בנק ישראל בעניין משכנתא וריבית משכנתא.


הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא

יכול להיות שהנחתם שהמשכנתא שתקבלו תלויה אך ורק בבנק שלכם ובטוב לבו ומצב רוחו של עובד הבנק היושב מולכם, או שתוכלו להפעיל קשרים עם מנהל הבנק וחבריו שיגלו מעט יותר גמישות במקרה שלכם. לרוע מזלכם, במקרה של משכנתא הגמישות של הבנק, והכוונה היא לכל בנק בישראל, מוגבלת על ידי הנחיות בנק ישראל שנועדו לשמור על הבנקים ממתן משכנתאות גדולות מידי ומסוכנות מידי. לפני 2014 אולי היתה אפשרות לשכנע את הבנק להלוות לכם את המשכנתא שאתם מאד רוצים, גם אם יש חשש כלשהו לפרעון שלה. כיום, בעקבות הגבלות בנק ישראל, אתם והבנק חייבים לשחק לפי הכללים. אז לפני שאתם מתקשרים אל מוכר הדירה ומתחייבים שתוכלו לקבל משכנתא שתתאים בדיוק למחיר הדירה שסוכם, תבדקו את כללי המשחק.

הגבלות בנק ישראל חלות גם על מחזור משכנתא, כך שגם מי שמעוניין לשפר את תנאי המשכנתא שלו כפוף לכל התנאים והמגבלות.

הנחיות בנק ישראל בעניין סכומי משכנתא ותקופת משכנתא

  • הלוואה למשכנתא לא תעלה על 5 מליון ש"ח. מעבר לכך תוגדר כסיכון של 100% (הסכום נכון למועד ההנחיה ב-2014), וריבית המשכנתא שלכם תקפוץ לגובה.
  • סכום מירבי של משכנתא יחושב כך:
    • לדירה ראשונה – עד 75% מסכום הדירה.
    • לשיפור דיור (אתם קונים דירה חדשה ובמקביל מוכרים את הקודמת) – עד 70% מסכום הדירה
    • דירה להשקעה (קניית דירה נוספת לדירה שיש לכם)- עד 50% מסכום הדירה.

    נכון, קיים דיון סוער בשאלה אם לאפשר 90% משכנתא למשפחות הרוצות לרכוש דירה ראשונה, ויכול להיות שתתקבל בעתיד החלטת ממשלה בעניין, אך נכון לעכשיו אלה המגבלות.
  • הסכום המירבי להחזר חודשי של משכנתא מוגבל גם הוא, כדי להקטין את הסיכוי להוצאות בלתי צפויות שימנעו מכם לשלם אותו: עד 50% מסך ההכנסות. אם שיעור ההחזר הוא מעל 40% מההכנסה החודשית שלכם, ההלוואה תוגדר כסיכון 100% ותלווה בריבית גבוהה. איך מחשבים את סך ההכנסות? לוקחים את ההכנסה הקבועה והשוטפת שלכם ומורידים ממנה הוצאות קבועות כמו דמי מזונות, הלוואה שמועד הפרעון הסופי שלה רחוק יותר מ- 18 חודשים והוצאות שכר דירה.
    חשבו את החזר המשכנתא שלכם: חברו את הכנסות הנטו שלכם. מהסכום הזה תחסרו את ההוצאות הקבועות שתוארו. קיבלתם תוצאה המתארת את ההכנסה הפנויה. עכשיו תכפילו אותה ב- 0.25 או 0.3. כך תקבלו סכום החזר חודשי הנחשב להחזר משכנתא שאינו מסוכן (25% או 30% מההכנסה הפנויה) והבנק יוכל לסמוך על החזרי המשכנתא שלכם ולהציע ריבית טובה יותר.

הנחיות בנק ישראל בעניין ריבית משכנתא

החשש שהנחה את צעדי בנק ישראל הוא שעליית מדד או עליית ריבית יקפיצו את החזרי המשכנתא של משפחות רבות לגובה שלא יוכלו לעמוד בו. אם לווים רבים לא יעמדו בתשלומי משכנתא, הבנקים עלולים לאבד מיציבותם. כדי למנוע עתיד קודר שכזה, בנק ישראל נזהר ומגביל את מסלולי ריבית משכנתא הכוללים ריבית משתנה וריבית צמודת מדד.

היתרון של ההגבלה על ריבית משכנתא היא שאתם יכולים לחשב את החזרי המשכנתא העתידיים ברמה וודאית למדי, וגובה ההפתעות מוגבל.

החסרונות של ההנחיה היא שריביות על משכנתא במסלולים קבועים ולא צמודים הן גבוהות יותר מאשר במסלולי ריבית המשכנתא האחרים.

חיסרון נוסף הוא שריבית משכנתא קבועה כרוכה בעמלת פרעון מוקדם, אם מעוניינים להקדים את החזרת מלוא המשכנתא או למחזר משכנתא. עוד על כך אפשר לקרוא בתמהיל משכנתא.

    פרטי ההנחיה:

  • מסלולי ריבית משכנתא משתנים יהיו עד 66.66% מכלל ההלוואה.
  • מסלול ריבית משתנה המשתנה תוך פחות מ- 5 שנים יהיה עד 33.33% מכלל ההלוואה. הנחיה זו מגבילה את הסכום שתוכלו ללוות בריבית פריים, למרות שבשנים האחרונות זו הריבית המשתלמת ביותר.
  • אין הנחיות לגבי ריבית משכנתא קבועה. מבחינת בנק ישראל, קחו את כל המשכנתא בריבית קבועה.

יש כמה הקלות בעניין: 1. ההנחיות לא חלות על הלוואות גישור שאורכן עד 3 שנים.

2. תושבי חוץ המקבלים משכורת במט"ח אינם מוגבלים בריבית משכנתא צמודת מט"ח.

יועץ משכנתאות טוב יוכל לעזור לכם בבניית תמהיל משכנתא אישי המותאם להוצאות שלכם במהלך השנים ותוך עמידה בהנחיות בנק ישראל.

קישור למסמך המלא להגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא


האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור