עודכן בתאריך: 28/02/2025

מהו תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא פיצול סכום המשכנתא בין כמה מסלולי ריבית.

כל מסלול ריבית מכיל:

• סוג וגובה ריבית. למשל מסלול ריבית משתנה לא צמודה בגובה 1.33%.
• סכום הלוואה. למשל 150,000 ש"ח מתוך סכום המשכנתא הכולל של 2 מליון ש"ח.
• תקופת החזר. לכל מסלול ריבית יכולה להיות תקופה שונה, למשל מסלול אחד הוא לתקופה של 15 שנה ואחר ל- 30 שנה.
• מה גובה החזר המשכנתא הראשון במסלול, למשל 650 ש"ח לחודש.

הסיבה לפיצול המשכנתא למסלולים היא הצורך לשמור על החזר חודשי קבוע פחות או יותר לאורך שנים למרות השינויים בשוק - אינפלציה, משברים כלכליים, ירידה בערך המטבע או דווקא עליה חדה וכו'.

תמהיל משכנתא כללי למחצית הראשונה של שנת 2025

תמהיל המשכנתא נבחר כך שינצל את היתרונות בתקופה ויתמודד עם הקשיים והבעיות ש-2025 מציבה. לאחר הבנת ההשפעות על התמהיל יש הסבר על הרכב התמהיל הנבחר ועל יתרונות וחסרונות כל מרכיב בו.

השפעות על תמהיל משכנתא 2025

ההשפעות העיקריות על התמהיל ב-2025 נובעות מהמלחמה המתמשכת, כשתהליך החזרת המפונים ושיקום ההרס רק בתחילתו, ועליות המחירים והמיסים איתנו וצפויים להמשיך ולעלות.
לצד עליית המחירים בכל התחומים וביניהם תחום הדיור- בניה, השכרה ושיפוץ, יש עליה בביקושים לדירות, ולא צפויות ירידות במדד או במחירי הדירות.
בנק ישראל מקווה שהאינפלציה תשמר בתוך גבולות מסויימים בשנה הקרובה, למרות שבתחילת 2025 היא גבוהה מהרצוי ומהצפוי. אם האינפלציה תתכנס לגבולות הרצויים, סביר שריבית בנק ישראל תרד בכ- 0.5% במחצית השניה של 2025, ואיתה תרד ריבית הפריים. אך אם ציפיות אלה לא יתממשו והאינפלציה תתגבר, הריבית לא תופחת.

בנק ישראל מתוך רצון לספק וודאות השאיר את ריבית בנק ישראל בגובה של 4.5% מינואר 2024, למרות עליית המדד, וגם שאר ריביות המשכנתא שומרות על שינויים קלים בלבד בחודשים האחרונים.

תמהיל הריבית צריך להתייחס, בדומה ל-2024, לסיכון שבעליית המדד ולריבית הפריים הגבוהה (6%). בטווח הקרוב ריביות צמודות מדד וריבית הפריים הן בסיכון לעלות ולהקפיץ את החזרי המשכנתא, כשבהמשך השנה המצב יש סיכוי ישתפר.
ב-2024 חששות אלה התבטאו אצל הציבור במתן עדיפות לקל"צ ולריביות משתנות שאינן צמודות, והקטנת אחוז ריביות הפריים וצמודות מדד בתמהיל. המסקנה היא שהציבור חושש מהאינפלציה ומעדיף תשלום יציב שלא יעלה, גם במחיר עמלת פרעון מוקדם גבוהה במחזור משכנתא. המצב בתחילת 2025 אינו שונה מהותית מהמצב בסוף 2024 ולכן ההמלצות דומות.

הסבר לתמהיל והתאמות אפשריות

התמהיל המומלץ במחצית הראשונה של 2025 הוא:

• 35%-30% ריבית משכנתא במסלול פריים. אם ריבית הפריים גבוהה מידי עבורכם אפשר להחליף חלק ממנה בריבית לא צמודה המשתנה כל 1-3 שנים, כך תהיה לכם הגמישות לשנות מסלול ריבית בהמשך בהתאם לנסיבות.
• 40%-35% ריבית משכנתא קבועה לא צמודה עדיף למספר שנים נמוך ככל האפשר, כדי להימנע מעמלת פירעון מוקדם, אם תרצו לשנות את מסלול הריבית. הקל"צ כיום אינה נמוכה, ומצד שני במסלול הריבית הזה אין הפתעות ועליות. אם חשובה לכם יציבות ושמירה על גובה ההחזר, קחו 40% מהמשכנתא בקל"צ. אם אתם מעדיפים החזר נמוך יותר וגמישות במחזור משכנתא קחו פחות. למה לא לקחת יותר במסלול קל"צ? כי הוא גבוה יחסית וכי מחזור שלו מחייב תשלום עמלת פרעון מוקדם.
• 35%-25% ריביות משכנתא משתנות כל 2-5 שנים, צמודות ולא צמודות. כך תפזרו את הסכום בין מספר מסלולים שחלקם בריבית צמודה משתנה שהיא יחסית נמוכה אך עשויה לעלות במהירות עם עליית המדד ובין מסלולים לא צמודים שהריבית עליהם גבוהה יותר אך אינם מושפעים מהמדד. כל הריביות האלה ניתנות למיחזור ללא עמלת פרעון מוקדם גבוהה.

מסלול צמוד מט"ח (יורו או דולר)- לחילופין, אפשר לקחת חלק מהמשכנתא במסלול צמוד מט"ח. מסלול זה הוא מסלול בריבית משתנה, שבנק ישראל מגביל ל-66% מסכום המשכנתא, ולכן יבוא על חשבון הסכומים שתקחו במסלולי פריים וריביות משתנות אחרות. יתרונות מסלול ריבית מט"ח הם ריבית נמוכה יחסית ויכולת מחזור המשכנתא ללא עמלת פרעון מוקדם. עוד יתרון משמעותי בתקופה הנוכחית הוא שמסלול זה אינו צמוד למדד ואינו מושפע מהאינפלציה. החסרונות : 1. שינוי הריבית אחת ל-3 חודשים לפי ריבית הלייבור. 2. כאשר המט"ח עולה יחסית לשקל, גם ההחזרים החודשיים גדלים. חיסרון זה אינו רלוונטי למי שמרוויח במט"ח, ויכול לשלם ישירות במט"ח הרלוונטי ולהימנע מהפרשי השערים. עקרונית, מי שאין לו יתרות מט"ח, עדיף שיגביל את הסכום במסלול זה. במקרים רבים כלל לא יציעו לכם את המסלול הזה, שהוא פחות מוכר ונחשב כמסלול מסוכן ולא צפוי המיועד ל"מתקדמים", אך הוא יכול להשתלם.

עקרונות בניית תמהיל 2025:

• רוב התמהיל הוא בריביות משתנות (ריבית פריים וריביות משתנות אחרות) - ריביות משתנות הן נמוכות יחסית וחשובות כי הן מאפשרות נקודות יציאה למיחזור משכנתא או סילוק מוקדם שלה ללא עמלת פרעון מוקדם גבוהה שתעצור אתכם מלפעול ומקלות על התאמת המשכנתא לתנאים המשתנים. הבחירה בריביות צמודות או לא צמודות, תהיה בהתאם לגובה הריבית המוצעת ואורך תקופת ההחזרים: ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר וכן בתקופות של עליית מדד עדיף לבחור במסלולי ריביות לא צמודות. מה ההבדל בין ריבית פריים לבין ריבית משתנה שאינה צמודה למדד? שני סוגי הריבית אינם צמודים למדד, אבל ריבית הפריים נגזרת מריבית בנק ישראל שיש לה 8 מועדי שינוי בשנה, ובשנים האחרונות היא עלתה מ- 1.6% ל-6%. בדרך כלל זו עלייה הדרגתית, ולעתים קרובות גם צפויה מראש, ונכון להיום מניחים שהיא תרד בהמשך, אך אין וודאות בעניין. לעומתה, ריבית משתנה לא צמודה משתנה בנקודות השינוי שנקבעו מראש (למשל, ריבית משתנה כל שנה, כל שנתיים, וכן הלאה). זה אומר שעד נקודת השינוי ההחזר ידוע, קבוע ואינו משתנה, אך בנקודת השינוי הריבית יכולה לעלות או לרדת בצורה משמעותית ולא צפויה. אתם צריכים לחשב את ההשפעה הצפויה על ההחזרים ולהחליט עם איזה משני המצבים יותר קל לכם להתמודד.
• רוב התמהיל הוא גם בריביות שאינן צמודות למדד - האינפלציה כרגע גבוהה מרצוי ובמקביל מניחים שהיא בשליטה, אך כל עוד המלחמה נמשכת המצב יכול להשתנות בקלות. אם תהיה אינפלציה, ההחזרים במסלולי צמודי המדד יקפצו מעלה, אפילו יותר מהעלייה בריבית הפריים, ולמחזר ללא עמלת פרעון מוקדם תוכלו רק בנקודת השינוי. אם קיבלתם הצעה טובה לריבית משתנה צמודת מדד, אפשר לשקול לקחת עד 15% מהמשכנתא במסלול זה, למרות הסיכון, אך לבחור מסלול ריבית המשתנה תוך פחות מ-5 שנים, ושאינו לתקופה ארוכה, כדי לאפשר גמישות במחזור המסלול למסלול שאינו צמוד. חלק גדול מהתמהיל הוא בקל"צ, מתוך מחשבה על יציבות ההחזר (בגלל חסרונותיה חלקה בתמהיל לא גדול יותר).
• קחו חלק מהסכום במסלול ריבית פריים אם הבנק יציע ריבית שמתחרה בריבית על מסלולים שאינם צמודים למדד - כיום הריבית במסלול פריים אינה נמוכה, אך עדיין יש למסלול פריים יתרונות כמו גמישות המחזור בכל נקודת זמן ללא עמלת פרעון מוקדם והיתרון הנוסף הוא שבתקופת אינפלציה עליות במדד המחירים לצרכן ואינפלציה לא משפיעים על מסלול פריים.
  עוד יתרון - הקרן במסלול פריים נשארת קבועה , רק הריבית עליה תגדל עם העלאת ריבית הפריים ולכן העליה בסכום ההחזר במסלול זה תהיה יותר איטית ויותר צפויה מאשר במסלולי ריביות צמודות מדד בהן הקרן והריבית יטפסו עם עלייתו.
• חלקו את התמהיל לפי ההעדפות שלכם - מי שחשוב לו יציבות והחזר משכנתא קבוע, ומעוניין לצמצם עליות בהחזר, כדאי שיקח פחות ריבית פריים וריביות משתנות ויותר ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). ריביות קבועות נועדו לייצב את החזרי המשכנתא ולמנוע מהם תנודתיות רבה מידי, בעיקר מסלול ריבית קבועה לא צמודה שאינו מושפע מהמדד. החיסרון העיקרי של ריביות קבועות הוא עמלת פרעון מוקדם גבוהה כשרוצים למחזר משכנתא. כיום הקל"צ גבוהה יחסית, ואתם מחוייבים לה עד פרעון המשכנתא או עד מיחזורה תוך תשלום עמלת פרעון מוקדם גבוהה. בתקופות בהן אין אינפלציה, מסלול ריבית קבועה צמודת מדד מועדף לעתים קרובות על הקל"צ, כי ניתן להשיגו בריבית נמוכה יותרר, אך בתקופות של עליית מדד הפער ביניהן מתקזז במהירות והריבית הצמודה היא זו שתגדיל יותר את ההחזר החודשי. אם ריבית קבועה צמודה מעניינת אתכם, בדקו מה הפער בינה ובין הקל"צ במועד שתבקשו משכנתא, והאם הוא מצדיק את הסיכון. אם אתם שוקלים מיחזור משכנתא או מעדיפים החזר חודשי התחלתי נמוך למרות הסיכון להתייקרות משמעותית בהמשך, כדאי לקחת קל"צ לתקופות קצרות יחסית או כחלק קטן יותר מהתמהיל ולשים דגש על ריביות משתנות לסוגיהן.

כמה מילים על ריבית הפריים שכיכבה במשך שנים בתמהילי המשכנתאות, עד העליות בריבית בנק ישראל שהחלו עם האינפלציה:

לאורך שנים ההמלצה החד משמעית היתה לקחת חלק גדול ככל האפשר מהמשכנתא בריבית פריים, לכן השינויים שעברה בתקופה האחרונה משמעותיים לכל מי שמעוניין לקחת משכנתא.

העלאות ריבית בנק ישראל החל מאפריל 2022 הביאו את ריבית הפריים ל-6%, ולא בטוח שנראה ירידה משמעותית בקרוב.

העלאת ריבית בנק ישראל מעלה אוטומטית ומיידית את הריבית במסלולי משכנתא מבוססי ריבית פריים, מכיוון שריבית הפריים בישראל מורכבת מריבית בנק ישראל + 1.5%. עוד על הקשר בין ריבית פריים לריבית משכנתאות אפשר לקרוא במאמר " ריבית פריים בהלוואות ומשכנתאות ".

ריבית מסלול פריים עדיין שומרת על יתרון מול הריביות צמודות המדד, אבל נכון להיום היא פחות מועילה מבעבר - גם העלאה מתונה שלה מגדילה את החזרי המשכנתא. מסלול ריבית פריים כיום הוא יותר יקר, יותר מסוכן ופחות יציב מבעבר. שינוי זה מציב בסימן שאלה את התועלת במתנה שקיבלנו מבנק ישראל - האפשרות לקחת שני שליש מהמשכנתא במסלולי ריבית משתנה, כמו ריבית פריים. מי שלוקח 50% ומעלה מהמשכנתא בריבית פריים מרגיש את עליית החזרי המשכנתא באופן קשה יותר ממי שלוקח רק שליש מהמשכנתא בריבית פריים.

באופן כללי, הבנקים מעדיפים שלקוחותיהם יקחו פחות מ- 50% מהמשכנתא בריבית פריים. ככל שלוקחים אחוז גדול יותר מסכום המשכנתא במסלול פריים, הבנקים יעלו את הריבית של המסלול. לכן כדאי לרוב מבקשי המשכנתאות לא לקחת יותר מ- 50% מהמשכנתא במסלול ריבית פריים (בתקופות בהן ריבית הפריים נמוכה ותרצו שהיא תהווה חלק גדול מהתמהיל, נסו לבדוק כמה תמהילים, כשאחד כולל 33% מסלול פריים, אחד 40% מסלול פריים ואחד 50% מסלול פריים, ולראות מה הריביות שתקבלו).

טיפים ואילוצים בבניית תמהיל משכנתא

• בנק ישראל מגביל את האפשרויות לשילוב ריביות משכנתא, וקובע בשביל הלווים:
  1. חובה שלפחות 33% מסכום המשכנתא יהיה בריבית קבועה. הריבית הקבועה יכולה להיות צמודה או לא צמודה. החיסרון של ריבית קבועה הוא סיכוי לעמלת פרעון מוקדם גבוהה. כמו כן מדובר בריבית גבוהה. היתרון שלה, ובעיקר של ריבית קבועה ולא צמודה, הוא החזר חודשי קבוע וידוע מראש. זהו יתרון חשוב ביותר אם התקציב החודשי שלכם מוגבל ומחושב מראש לפי כל ההוצאות הקבועות.
  2. מתחילת 2021 מותר ללוות עד 66% מסכום המשכנתא (ומחזור משכנתא) בריבית משתנה בכל תדירות שהיא, כולל ריביות המשתנות לעתים קרובות, כמו ריבית פריים, או ריבית משתנה כל שנה (צמודה או לא צמודה). בנק ישראל קבע הגבלות על אחוז המשכנתא שניתן לקחת בריביות משכנתא משתנות, מחשש להחזרים גבוהים ובלתי צפויים שיפגעו בלווים כאשר הריבית תעלה. היתרון של ריביות אלה הוא שאין עמלת פרעון מוקדם, ויש נקודות יציאה למעוניינים במחזור משכנתא או בתשלום מוקדם של המשכנתא.
  3. משני חוקים אלה נובעים שילובי הריבית על משכנתא האפשריים, הנעים מ- 100% מסלולי ריבית קבועה ועד 34% מסלולי ריבית קבועה ו-66% מסלולי ריבית משתנה.
• שימור תחנות יציאה ללא קנסות והקטנת עמלת פרעון מוקדם. אתם חושבים על מחזור משכנתא? מאמינים שתרצו לפרוע את ההלוואה מוקדם יותר, או להחליף מסלול משכנתא באמצע התקופה למסלול שיתברר כזול יותר? אם כן, שלבו מסלולי ריבית משתנה. שיקול זה יאבד מחשיבותו אם בנק ישראל יקדם את הקטנת עמלת הפרעון המוקדם בכל מסלולי הריבית.
• ככל שריבית המשכנתא ההתחלתית גבוהה יותר, השפעתה על הסכום הכולל שתצטרכו להחזיר תהיה גדולה יותר, הסיבה לכך נקראת אפקט הריבית דריבית: הריבית שאתם משלמים כוללת גם ריבית על הריבית. אפקט הריבית דריבית מתחזק ככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, לכן עדיף שהריביות הגבוהות ביותר יהיו לתקופה קצרה ככל האפשר.
• היו מודעים לכך שיועץ המשכנתאות בבנק, המציג לכם החזר חודשי עתידי נמוך עבור ריביות משכנתא צמודות מדד, מתעלם מעליית המדד. השפעת עליית המדד עלולה להקפיץ את סכום ההחזר החודשי ולהצטבר לסכומים גבוהים ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.

סיכום תמהיל 2025

תמהיל משכנתא לשנת 2025 שם דגש על בחירת מסלולי משכנתא שאינם צמודים למדד (וכרגע מצמצם אך לא מוותר לגמרי על מסלול ריבית פריים), על מנת ליצור החזרים קבועים יחסית גם בסביבה של עליות מחירים ושינויים תכופים.

ריביות המשכנתא כיום גבוהות וצפויות להמשיך לעלות. מי שלוקח היום משכנתא, כדאי שיקח אותה במחשבה על מיחזור משכנתא בעתיד כשהמצב ישתפר, וישקול כמה ריבית לקחת במסלולים בעלי עמלת פרעון מוקדם גבוהה וגם ישתדל לקצר את תקופת המסלולים האלה ככל האפשר.

מי שחושש מעליה גבוהה בהחזרי המשכנתא שלו - שיפנה ליועץ משכנתאות לבניית תמהיל משכנתא יציב ושאינו מושפע רבות מהמדד, האינפלציה והחלטות בנק ישראל, עם העדפה לריביות שאינן צמודות למדד. בהקשר הזה, מסלולי פריים ומט"ח אינם חפים מתנודות ושינויים, אך ניתנים למיחזור קל בעתיד ואין עליהם עמלת פירעון מוקדם.

מי שחשובה לו יכולת מחזור משכנתא יותר מהשפעת עליית המדד על הריבית יכול לקחת ריביות שאינן קל"צ, כולל צמודות מדד, ולקוות שעליות המדד יהיו מתונות יותר

בכל מקרה, עלויות המשכנתא יגדלו והחזרי המשכנתא יקחו נתח גדול יותר מההכנסה החודשית. למשל, אם תכננתם שיפוץ מקיף בדירה כדאי לצמצם את התוכנית, לדחות הוצאות גדולות אחרות וכן הלאה.

אם תרצו לבחון את ריביות המשכנתא העדכניות והמפורטות, לסוגיהן השונים ולתקופות המשכנתא השונות, הן מוצגות בדף "השוואת ריביות משכנתא."

אנו מציעים כאן תמהיל משכנתא קלאסי כללי העונה על הגבלות בנק ישראל השונות ומתייחס לגורמים הכלכליים, פוליטיים וגלובליים הרלוונטים ביום כתיבתו. מומלץ לקרוא את התמהיל ואת שיקוליו, אך לזכור כי הוא אינו תחליף לתמהיל משכנתא אישי שתבנו כשתקחו משכנתא ויתייחס לנסיבות היחודיות שלכם. אפשר לבנות תמהיל אישי לבד, אך יועץ משכנתאות מנוסה ישים לב לפרטים הקטנים ויוכל לתפור לכם תמהיל משכנתא מדוייק לפי הנתונים האישיים שלכם והמצב בשוק הדיור והכלכלה במועד בקשת המשכנתא.

בחלק הבא של המאמר תמצאו תשובות לשאלות שונות ודוגמאות לתמהילי משכנתא.

שאלות, תשובות ודוגמאות

למה מחלקים את המשכנתא לכמה מסלולי ריבית (תמהיל משכנתא)?

פיצול הלוואת המשכנתא למספר מסלולי ריבית עוזר לאזן את החזר המשכנתא, ללא שינויים חדים בהחזר החודשי. לדוגמא: אם החזר המשכנתא באחד המסלולים עלה בעקבות המדד, המסלולים האחרים שאינם מושפעים ממנו מאטים העליה של כל ההחזר.

תמהיל משכנתא הוא הדרך המקובלת לשמור על החזר משכנתא חודשי בתוך גבולות התקציב שלכם וללא שינויים קיצוניים לאורך זמן.

לכל סוג ריבית משכנתא - ריבית קבועה, ריבית משתנה או ריבית פריים, יש יתרונות וחסרונות משלו, בנוסף לגובה הריבית השונה. קראו על סוגי ריביות משכנתא ובדקו את ההצעה והדוגמאות לתמהיל משכנתא כללי.

מה משמעות תמהיל משכנתא ראשוני מהבנק?

תמהיל משכנתא ראשוני מקבלים מהבנק כחלק מהאישור העקרוני למשכנתא. האישור העקרוני מכיל 3 תמהילים קבועים, שבנק ישראל מחייב להציג לצורך השוואה מול בנקים אחרים, ועוד תמהיל אחד שמיועד לכם.

בנק ישראל מחייב את הבנק לצרף את התמהילים הקבועים, כדי להקל על ההשוואה של מסלולי ריבית פופולריים בבנקים השונים. למשל, אם פניתם לשני בנקים תוכלו לראות כמה כל אחד מהם מציע על התמהיל הקבוע של 100% קל"צ, וכך במבט אחד לחשב את פערי הריבית בהצעות השונות. בפועל כמות התמהילים דורשת יכולת ריכוז ועלולה להתגלות כמבלבלת למדי.

העניין הוא שתמיד צריך לזכור שאתם והבנק בניגוד אינטרסים - הבנק רוצה להרוויח כמה שיותר על המשכנתא ואתם רוצים לשלם כמה שפחות על המשכנתא, ולכן התפקיד שלכם הוא לשנות את תמהיל המשכנתא, לבד או בעזרת מומחה, כך שיקטין ככל האפשר את עלותה הכללית של המשכנתא וגם יספק לכם החזרי משכנתא חודשיים נוחים.

יש כאן שני היבטים. אחד הוא לחשב ולבנות תמהיל משכנתא שמתאים לכם, תוכלו להעזר במחשבון משכנתא. ההיבט השני הוא לפנות לבנק ולשכנע אותו ללכת לקראתכם כך שהתמהיל הסופי יהיה קרוב יותר למה שאתם תכננתם (תוכלו לבדוק רעיונות במאמר " איך לנהל משא ומתן עם בנק למשכנתאות"). אם אין לכם את הזמן או הידע תוכלו להסתמך על יועץ משכנתאות עם יכולת מוכחת.

מה מקבלים מתמהיל משכנתא כללי ומה אין בו?

תמהיל משכנתא כללי מכיל בדרך כלל:

• מספר מסלולי ריבית עיקריים כמו ריבית פריים, ריבית קבועה או ריבית משתנה, כשהריביות צמודות או לא צמודות למדד.
• המסלולים נבחרים לפי נתוני המשק והריבית במועד בקשת המשכנתא, והתמהיל מתייחס לנתונים שמאפיינים כל סוג ריבית.

מה אין בתמהיל משכנתא כללי:

• אין התייחסות לכל אחד ואחד מסוגי ריבית המשכנתא הקיימים.
• התמהיל הכללי מניח תקופה ממוצעת של 20-25 שנים לכל מסלולי המשכנתא, ללא התייחסות מדוייקת לכל מסלול ריבית.
• התמהיל הכללי אינו מתייחס לסכום המשכנתא שלכם, למאפיינים יחודיים לנכס שרכשתם, להכנסות וההוצאות שלכם, או להלוואות הגישור שנטלתם או כל פרט אישי אחר שיכול להשפיע על בחירת מסלולי הריבית.

אם כך, מה השימוש של תמהיל משכנתא כללי?
הוא מציג בפניכם את מסלולי הריבית העיקריים על יתרונותיהם וחסרונותיהם ואת השיקולים לבחירת כל מסלול. תמהיל כללי עוזר לכם לגזור ממנו את התמהיל האישי שלכם.

בסמוך למועד בו תקחו משכנתא, בצעו חישוב ריבית משכנתא בעזרת מחשבון משכנתא. במחשבון משכנתא תוכלו לראות איך כל אחד מסוגי ריביות המשכנתא משפיע על סכום ההחזר החודשי וסכום המשכנתא כולו. שנו את הריביות, תקופת ההחזר וסוג ההחזר כדי לאתר במחשבון משכנתא מסלולי משכנתא שמקטינים את סכום המשכנתא בלי להגדיל את סכום ההחזר החודשי מעבר למקסימום שקבעתם.

בנוסף, פנו לייעוץ משכנתא. יועץ משכנתאות עורך עבורכם השוואת ריביות משכנתא, יש לו גישה ישירה ומהירה לבנק שתייעל את ההתנהלות מולו, ידע מעודכן על ריביות המשכנתא ויכולת להשיג ריביות משכנתא נמוכות יותר מההצעות שקיבלתם, וכן לבנות לכם מסלולי ריבית אישיים שיקטינו את ההחזר הכולל של המשכנתא ולפתור בעיות שונות המתעוררות לאורך הדרך, מסכום המשכנתא שתוכלו לקבל ועד מחזורי משכנתא והלוואות.

מה קיים בתמהיל משכנתא אישי

תמהיל משכנתא אישי ומפורט יכול לכלול גם 5-6 מסלולי משכנתא שונים או יותר, הנבדלים זה מזה במספר שנות החזר המשכנתא, בסוג ריבית המשכנתא ונקודת השינוי של ריביות משתנות, על מנת להשיג סכום החזר חודשי נוח וריבית נמוכה ככל האפשר.

התמהיל האישי לוקח בחשבון את הריביות והתנאים במשק בנקודת הזמן המדוייקת בה אתם זקוקים למשכנתא, מתייחס למצבכם הפיננסי בהווה ולתוכניותיכם העתידיות.
מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שיוכל לקחת את כל הנתונים בחשבון על מנת ליצור תמהיל אידאלי שיוזיל את עלויות המשכנתא.

תמהיל משכנתא אישי מתייחס לנתונים חשובים שאי אפשר לקחת בחשבון בתמהיל הכללי, כמו גובה ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם (בהתחשב בחסכונות, ההכנסות וההוצאות שלכם), וממנו גוזרים את משך המשכנתא: האם תחזירו אותה במשך 20 שנה או רק 15. כל שינוי כזה משפיע על גובה הריבית ויכול לכוון אתכם לבחירת ריבית על משכנתא שונה או לבחירת מסלולי משכנתא אחרים. גם מסלולי המשכנתא יכולים להתייחס לתקופות החזר מדוייקות יותר כמו 8 שנים, 12 שנים וכד'. הבדלי הריבית במסלולי המשכנתא יכולים ליצור חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במהלך תקופת המשכנתא.

הדגמת תמהיל משכנתא ב- 2025 ל- 500,000 ש"ח

רציתם לראות איך יראה התמהיל הכללי על משכנתא של 500,000 ש"ח ומה יהיה גובה ההחזר החודשי?
קבלו דוגמא.

בדוגמא הוספנו תקופה לכל מסלול ריבית (בתמהיל הכללי המוצג למעלה אין התייחסות לתקופה) ותוכלו לבדוק בעצמכם במחשבון משכנתא איך שינוי תקופה ישפיע על העלויות.

כיום המשכנתא הממוצעת מתקרבת למליון ש"ח- פשוט תכפילו את התמהיל הזה.

הדגמת תמהיל משכנתא ב- 2025 ל- 800,000 ש"ח

משכנתא של 500,000 ש"ח היא מעט מידי במחירים של היום? הנה דוגמא נוספת לתמהיל בדיוק, למשכנתא של 800,000 ש"ח.

לשם ההשוואה ננסה תמהיל שמרני יותר למשכנתא בת 800,000 ש"ח, שבו כל הריביות אינן צמודות למדד:

סיכום

תמהיל משכנתא של 2025 שונה מקודמיו – תקופת מלחמה, חוסר וודאות וקבוצות אוכלוסיה רבות המפונות מבתיהן וישוביהן. כשניגשים לבניית תמהיל משכנתא אופטימלי אישי, אי אפשר להתעלם מהכללים שכולם כפופים להם – בנקים ולקוחות – כמו גובה ההחזר החודשי יחסית למשכורת ואורך תקופת המשכנתא המירבי, אך הייחוד בתמהיל האישי הוא ההתייחסות למשאלות ולדרישות שלכם. יועץ משכנתאות יכול לקבל מכם את הנתונים וליצור תמונת מצב פיננסית ברורה ממנה קל להבין מה היכולות הכלכליות שלכם כיום ומה הן עשויות להיות בעתיד. לפני שתתחייבו על משכנתא, שהיא התחייבות כלכלית גדולה, כדאי שתבדקו את תמהילי המשכנתא שהציעו לכם במחשבון משכנתא ותפנו ליועץ משכנתאות אובייקטיבי שישיג ריביות נמוכות יותר, יבנה תמהיל משכנתא אישי וידע להתייחס לשינויים העלולים להגרם לתזרים המזומנים שלכם ולתהפוכות מדיניות המערכת הבנקאית.