עודכן באוקטובר 2024

קניית דירה היא אירוע מרגש המסמל את המעבר לעצמאות וליכולת לעצב בית התואם לדרישותיכם וחוש האסתטיקה שלכם. זו גם אחת העסקאות הגדולות ביותר שרוב האנשים מעורבים בהן, ולכן אחרי השלב בו מוקסמים מדירה ולפני השלב בו חותמים על חוזה לרכישתה, יש צורך לחשב האם ואיך תעמדו בעלות רכישת הדירה, כולל עלויות נלוות שאין דרך להמלט מהן, וביניהן העלות של מעורבות המדינה בעסקת הנדל"ן שלכם בדמות תשלומי מסים, אגרות והיטלים.

המסים מתחלקים למסים מקומיים של הרשות המקומית כמו: היטלי השבחה, אגרות כבישים ועוד הוצאות הנובעות מתוכניות פיתוח לאיזורים ושכונות בעיר ולמסי מדינה כמו מס רכישה.

בכל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בדירה, בנין או קרקע לא בנויה, צריך לדווח לרשות מיסוי מקרקעין ולבחון האם יש לשלם מס רכישה ומה גובהו. החוק הרלוונטי הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), העוסק בהטלת מס רכישה ומס שבח. בדומה לכל החוקים העוסקים במסים הוא אינו חומר הקריאה הברור ביותר שאפשר למצוא. הדבר הראשון שעליכם לדעת, הוא שגובה מס הרכישה איננו אחיד, אלא משתנה מידי שנה לפי השתנות המדד, סוג ומחיר הנכס ומושפע מהנחות הניתנות במקרים מסויימים.

מי משלם מס רכישה

התשובה הקצרה היא, שמס רכישה משולם על ידי כל מי שרוכש זכות במקרקעין. התשובה הארוכה יותר, היא שישנם מצבים בהם רשויות המס מעניקות פטור מתשלום מס הרכישה, או הנחה משמעותית על מס הרכישה שנדרש לשלם. מקרים אלו יורחבו בהמשך.

מתי משלמים מס רכישה?

מועד תשלום מס רכישה הוא עד 60 יום לאחר יום העסקה. יום העסקה נקבע לפי המוקדמת מבין האפשרויות: יום החתימה על החוזה, יום חתימה על זכרון דברים, יום התשלום הראשון או יום החתימה על יפוי כח בלתי חוזר. בדרך כלל זהו יום החתימה על החוזה, שלפי הנוהג הרגיל גם חותמים במסגרתו על יפוי כח ומעבירים תשלום ראשון.

אם אתם משפרי דיור, תוכלו להקפיא את תשלום המס עד למכירת הדירה הישנה. לאחר מכירתה תערך שומה לפי ההגדרה המתאימה לדירה החדשה - דירת מגורים יחידה אם מכרתם אותה בזמן המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין או דירת מגורים נוספת אם איחרתם למכור.

מלחמת "חרבות ברזל" הביאה איתה את חוקי הארכת מועדים והארכה נוספות של המועדים הדחויים:
מס שצריך לשלם החל מ-7.10.23 ועד 31.12.23 - המועד ידחה ב-145 ימים או עד 29.2.24, המוקדם מביניהם.
מס שצריך לשלם החל מ-1.1.24 ועד 29.2.24 - המועד ידחה ב-31 ימים.

בינואר 2024 יצאה הוראת להארכת מועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל שהאריכה שוב את המועדים העוסקים במס רכישה ב-3 חודשים עד אפריל 2024.
פעולות שזכו להארכת מועד: שומה, תיקון שומה, הגשת עררים והשגות, הגשת בקשות והודעות, משפרי דיור זכו להארכת התקופה בה הם רשאים למכור את הדירה הקודמת כדי שהחדשה תחשב כדירה יחידה.
באפריל 2024 נקבעה תוספת להוראה להארכת מועד בעניין מס רכישה למי שרכש קרקע שביום רכישתה חלה לגביה תכנית בניין עיר המייעדת את הקרקע למגורים.

מס רכישה לסוגי נכסים

בהתאם להגדרת החוק, לנכסים שונים נקבעו מדרגות מס שונות. תעריפי מס רכישה מתעדכנים בכל שנה ב- 16 לינואר, בהתאם להשתנות המדד. סכומי מס הרכישה הנוכחיים נקבעו ביום 16.1.24 ויהיו בתוקף עד ליום 15.1.25. השנה המדד הגבוה השפיע רבות על מדרגות מס הרכישה.

המס לדירות מגורים נקבע לפי סכום המכירה בעוד המס על שאר סוגי הנכסים הוא קבוע.

דירת מגורים מוגדרת בחוק כדירה המשמשת למגורים או דירה שבנייתה לא הסתיימה אך מיועדת לשימוש למגורים. הגדרה זו כוללת גם רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה מתוך מטרה שהמקום ישמש בעתיד כדירת מגורים, אך נושא קבוצות הרכישה אינו חד וחלק. השוני הרב ביניהן והתחום הרחב של תכנוני מס יכולים לעורר מחלוקות בין קבוצות הרכישה ובין רשות המסים.

דירות מגורים מתחלקות לשני סוגים: דירה יחידה ודירה נוספת.

מס רכישה לדירה ראשונה

כשאומרים "דירה ראשונה" מתכוונים לאנשים שבבעלותם יש רק דירה אחת. המחוקק העדיף להשתמש במושג "מס רכישה על דירת מגורים יחידה" לתיאור רוכשים מסוג זה. לדירת מגורים יחידה נקבעו מדרגות מס נמוכות במטרה להקל על משפחות וזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה. כדאי לבדוק האם אתם והדירה שרכשתם עונים להגדרה הזו וכן לתכנן מראש את צעדיכם כדי שתתאימו להגדרה.

מהי דירת מגורים יחידה

דירת מגורים יחידה היא דירת מגורים של תושב ישראל, שאין בבעלותו דירה נוספת. אתם יכולים להיחשב כבעלי דירת מגורים יחידה גם במקרה שיש בבעלותכם פחות משליש בדירת מגורים אחרת או פחות מחצי בדירה שהתקבלה בירושה.

רוכשים שאינם זכאים להקלות מס רכישה עבור דירת מגורים יחידה:

ההגדרה אומרת "תושב ישראל" כלומר, אדם שחי בישראל. הגדרה זו מונעת מחברות בע"מ ומתושבי חוץ להיות בעלי דירה יחידה והם יאלצו לשלם לפי מדרגות המס של דירה נוספת. אך תושבי חוץ יכולים להאבק בהגדרתם ככאלה, כי מבחני החוק ורשות המסים לקביעת מיהו תושב חוץ אינם נותנים תשובה אחת פשוטה והרבה דיונים משפטיים נערכו בנושא בעבר.

מקרים נוספים שרשות המסים מכירה בהם כרכישת דירת מגורים יחידה:

משפרי דיור: הגדרה זו קיימת כדי לאפשר לאדם תקופת חפיפה של בעלות על שתי דירות, כאשר הוא קנה דירה חדשה אבל עדיין לא הספיק למכור את הישנה. תקופת החפיפה נקבעת לפי הדירה שרכשתם:

• אם רכשתם דירה מיד שניה לפני 7.7.21, עליכם למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים. אם הרכישה היתה אחרי 7.7.21 יש לכם 24 חודשים למכור את דירתכם הקודמת.
• רוכשי דירה מקבלן יזכו לתקופת חפיפה של 12 חודשים מיום העברת החזקה בדירה. הסיבה לבחירה ביום העברת החזקה היא ההבנה שלעתים קרובות יש איחורים ועיכובים בבניה שאינם תלויים ברוכש וברצונו ומשפיעים על יכולתו לקבוע מועד יציאה מדירתו הנוכחית עם מכירתה.

מי שלא מכר את דירתו הישנה בתקופה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין ישלם מס רכישה על דירת מגורים נוספת. כך גם מי שמכר רק חלק מהזכויות בדירה והיא עדיין חלקית בבעלותו.

קבוצת רכישה: בהנחה שקבוצת הרכישה הוכרה כרוכשת דירת מגורים, יש מספר מצבים המאפשרים להכיר בה כדירת מגורים יחידה.

אם קניתם דירה במסגרת קבוצת רכישה אבל יש עיכוב משמעותי בהשלמת הבנייה, ועכשיו אתם תקועים ורוצים לקנות דירה אחרת ולמכור את חלקכם בקבוצת הרכישה, יש סיכוי שיכירו בכם כבעלי דירה יחידה אם אתם עומדים בתנאי החוק, וביניהם: מדובר בדירת מגורים יחידה, העיכוב לא באשמת הרוכש ובנוסף יש להוכיח עיכוב וההאטה כמוגדר בחוק.

מקרים נוספים:

יש מקרים של בעלות חלקית בנכס שאינה נחשבת כבעלות על דירה ויתעלמו ממנה בבדיקה של נכסים לצורך הגדרת דירה יחידה.
אם אתם בעלים של 1/3 או פחות מהזכויות בדירה או אם קיבלתם בירושה 1/2 דירה או פחות, כאשר תרכשו דירת מגורים, המדינה תתייחס אליכם כרוכשי דירת מגורים יחידה ראשונה.

מקרה מיוחד נוסף הוא של משפר דיור המוכר שתי דירות שבבעלותו כדי לקנות דירה אחת טובה יותר ואין לו אף דירה נוספת פרט לשתיים אילו. את הפטור הזה ניתן לנצל רק פעם אחת בחיי אדם ויש לו מספר תנאים. ביניהם שערך שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ-2 מליון ש"ח (הסכום המדוייק משתנה מידי שנה). אם אתם עונים על תנאים אילו, בררו לפני שאתם קונים את הדירה המשופרת איך עליכם לבצע את מכירות הדירות הקודמות ורכישת החדשה כדי לזכות בפטור.

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

לדוגמה: קניתם דירה שעונה להגדרה "דירה יחידה", בעלות של 2 מיליון ש"ח. קודם כל, עליכם לבדוק באיזו מדרגה נמצא הסכום 2 מיליון - המדרגה השנייה. מקבלים פטור מתשלום מס רכישה עד סכום של 1,978,745 ש"ח (המדרגה הראשונה), ונשאר לשלם מס רכישה רק על ההפרש.

ההפרש בין הסכומים: 2,000,000-1,978,745. התוצאה היא 21,255 ש"ח, וזה הסכום עליו משלמים את מס הרכישה. מס רכישה במדרגה השנייה הוא 3.5% מתוך 80,855 ש"ח שנותרו למדרגה השניה ונקבל - 744 ש"ח. כלומר, אתם צריכים לשלם לרשויות המס 744 ש"ח עבור דירה שעלותה 2 מיליון ש"ח, ומוגדרת כדירה יחידה.

מס רכישה לדירה נוספת

הכוונה לכל דירת מגורים שלא הכירו בה כדירת מגורים יחידה. כלומר, מס רכישה לכל דירה נוספת, ולא משנה כמה דירות נוספות (מעבר לראשונה) יש בבעלות אותו אדם, זוכות לאותו מס רכישה. ההנחה היא שכל דירה שאינה דירת מגורים יחידה היא דירה להשקעה.

במהלך 2020 ו-2021 היו מספר שינויים במדרגות המס - קודם במטרה להקל על משקיעים ואחר כך במטרה להקשות עליהם ולעזור למשפחות צעירות. כיום יש 2 מדרגות מס בגובה 8% ו-10%.

מדרגות המס שנקבעו לדירה נוספת החל מ- 28.11.21

מדרגות המס החדשות יהיו בתוקף עד 31.12.24. הסכומים במדרגות המס יעברו עדכון לפי שינויי המדד מידי שנה ב- 16 לינואר, הסכומים מעודכנים ל- 16.1.24.

השינוי נקבע ובוצע במהירות, במטרה למנוע הסתערות משקיעים על דירות לפני שהשינוי יכנס לתוקף. בכל זאת מחירי הדיור ממשיכים לעלות ללא הפסקה.

אחת מהשפעות מלחמת "חרבות ברזל" היא ירידה ברכישת דירות. המדינה שוקלת להקטין את המס על דירה נוספת כדי לעודד משקיעים לרכוש דירות, ובהחלט יכול להיות שיהיו שינויים במס על דירה נוספת כבר בתחילת 2024.

הנחה במס רכישה - "העברה ללא תמורה"

"העברה ללא תמורה" היא הדרך של רשות המסים להגיד שהדירה ניתנה במתנה, ואם מדובר בדירת מגורים שניתנה במתנה מקרוב משפחה, משלמים רק שליש ממס רכישה הרגיל. מחשבים את המס לפי שווי הדירה, ואז מורידים ממנו שני שליש.

"קרוב משפחה" הוא קרוב מדרגה ראשונה כמו בן זוג, ילד, הורה, אח וכן בן זוג של ילד ובן זוג לשעבר של מקבל המתנה, אם היו בני זוג ב- 6 חודשים שלפני העברת הדירה.

מקרה מיוחד של העברה ללא תמורה שמאפשר פטור מוחלט ממס רכישה הוא כשבני זוג גרים ביחד באותה הדירה, ואחד מהם נותן את הדירה במתנה לשני.

מס רכישה על נכס שאינו דירת מגורים

מס הרכישה על נכסים שאינם מוגדרים כדירת מגורים עומד על 6% ממחיר העסקה. אם תהיתם על איזה נכסים תשלמו את הסכום הזה:

• קרקע לא בנויה
• בניין
• מגרש - ללא קשר ליעודו
• חנות, משרד או מחסן
• דירת נופש בחלק מהמקרים, תלוי בחוזה המכר ובשימוש בפועל

ניתן לקבל החזר על 1/6 ממס הרכישה ששולם אם עומדים בתנאי החוק: 1. לא הגשתם את תשלום המס כחלק מההוצאות למס הכנסה. 2. לפי התב"ע ניתן לפבנות לפחות דירת מגורים אחת על השטח. 3. ניתן היתר בניה תוך 24 חודשים מהרכישה.

מס רכישה על קרקע חקלאית

קרקע חקלאית מתחלקת לשניים:

• מס רכישה עבור החלק שמיועד למגורים יחושב על פי מדרגות המס הרגילות של דירה - דירה יחידה או נוספת , לפי הנסיבות.
• לחלק שמיועד לחקלאות יש מדרגות מס מיוחדות: עד 588,735 ש"ח משלמים 0.5% מס, מעל סכום זה משלמים 5% מס.

איך מחשבים מס רכישה

מס רכישה מחושב לפי השווי של הנכס, כשברוב המקרים מתייחסים למחיר העסקה כמחיר של שווי הנכס. ניתן לבצע חישוב של גובה המס אותו יהיה עליכם לשלם באמצעות מחשבון מס רכישה.

במחשבון זה יש להזין את כל הפרטים הרלוונטים לעסקה:

• סוג הנכס
• מה סכום העסקה
• האם אתם זכאים לפטור או הנחה במס מסיבה כלשהי

חישוב מס רכישה כשקונים חלק מנכס

לעתים רוכשים רק חלק מהזכויות בקרקע או בדירה. יש מי שיחשוב שבמצב זה מחשבים את המס לפי הסכום ששילם הקונה, אך זה לא המצב.

במקרה כזה בודקים מהו השווי המלא של הנכס, כאילו רכשתם את כולו. על סכום זה מחשבים את מלוא המס ואז מכפילים באחוז הנכס שהקונה רכש.

לדוגמא: משקיע רכש 25% מהזכויות בדירת מגורים בסכום של 1,000,000 ש"ח.

סכום העסקה אם היה קונה את כל הזכויות בדירה הוא 4,000,000 ולפיו נחשב את המס על הדירה במחשבון מס רכישה ויתקבל שהמס הוא 320,000 ש"ח. מאחר והמשקיע רכש רק 25% מהדירה:

320,000*0.25=80,000 ש"ח.

איך משלמים מס רכישה

הצהרה על עסקה במקרקעין

בכל בעסקת נדל"ן חייבים ליידע את מיסוי מקרקעין על פרטיה. גם אם זכאים לפטור ממסים.

הצדדים חייבים להגיש הצהרה על ביצוע העסקה לרשות המיסים, תוך 30 יום מביצועה.

בדרך כלל ההצהרה היא אחד המסמכים שעורכי הדין המלווים את העסקה יכינו עבור הצדדים וגם יגישו אותה למשרדי מיסוי מקרקעין במחוז בו נמצא הנכס ושם גם משלמים מס רכישה.

ההצהרה מכילה את כל פרטי העסקה, כמו פרטי הנכס שנרכש, סכום העסקה, פרטי הצדדים ועוד.

שומה עצמית במס רכישה

כחלק מההצהרה הרוכש יכול להצהיר על סכום מס הרכישה שהוא צריך לשלם ויפרט את החישוב שערך כדי להגיע לסכום זה. פעולה זו נקראת "שומה עצמית". השומה העצמית תכלול גם את כל הפטורים וההנחות שהרוכש זכאי להן.

רשות המסים יכולה לקבל את השומה העצמית או לערוך שומה משלה שתחייב את הרוכשים.

אם נראה שהשומה אינה נכונה, ניתן להגיש לרשות המסים השגה על השומה תוך 30 יום.

קיים גם הליך "תיקון שומה" המיועד למקרים בהם התגלתה טעות בשומה המקורית, או שהתגלו פרטים חדשים המצדיקים את תיקון השומה. ניתן להגיש בקשה לתיקון בתוך 4 שנים, באמצעות טופס 7085.

הצהרה על אמצעי תשלום

אחד מסעיפי ההצהרה על העסקה דורש מכם לפרט איך שילמתם עבור הדירה, כמו העברה בנקאית, שיק בנקאי וכד'. דרישת פירוט אמצעי התשלום נוספה במסגרת הוראות החוק לצמצום השימוש במזומן. אם רשמתם בהצהרה שתשלימו את פרטי אמצעי התשלום בשלב מאוחר יותר (וזה המצב לעתים קרובות), תקבלו מרשות המסים מכתב הדורש להשלים את המידע הזה בחודשים הבאים. יכול להיות שעד שהמכתב יגיע לא תזכרו מה רשות המסים רוצה ולמה, אבל אל תתעלמו ממנו, אלא מלאו את הטופס המקוון במועד הנדרש, המכיל הערה קטנה עד בלתי נראית המבהירה איך להתייחס בהצהרה למשכנתא שלקחתם.

אפשרויות תשלום מס רכישה

אם לא שילמתם מס רכישה תוך שימוש בגישה המקוונת של עורך הדין, הכנסו לתשלום מס רכישה באינטרנט, באמצעות שירות תשלום חובות מיסוי מקרקעין של רשות המיסים. דרכים אחרות לתשלום הן להגיע למשרד מיסוי מקרקעין בו הוגשה ההצהרה, לשלם באחד הבנקים או בבנק הדואר.

בדרך כלל עורך הדין המלווה את המכירה יבצע את החישוב, יגיש את ההצהרה והשומה העצמית ולעתים קרובות גם ישלם את מס הרכישה באופן מקוון דרך מערכת מייצגים בשם הקונה. תוכלו להעזר בו גם לצורך מילוי ההצהרה על השלמת אמצעי תשלום.

החזר תשלום עודף של מס רכישה

במידה ושילמתם מס רכישה גבוה יותר ממה שהיה צריך, יש לכם אפשרות לקבל את היתרה בחזרה. עליכם להיכנס לאתר רשות המיסים ולפי תעודת הזהות שלכם, תוכלו לבדוק האם קיימת יתרה לזכותכם. אם יש לכם יתרת זכות שגובהה עד 500 ש"ח, אתם מזינים פרטי חשבון בנק באתר רשות המסים ותקבלו את הכסף.

לקבלת החזר על סכומים גבוהים יותר, תדפיסו את הטופס שבאתר, ולאחר מילויו תגישו אותו לבנק בו מתנהל חשבונכם. הבנק יטפל בהחזר מול רשות המסים.

פטור ממס רכישה והנחות במס רכישה

במעט מאד מקרים קיים פטור ממס רכישה, אך יש מספר אוכלוסיות הזכאיות להנחה במס רכישה, הנחה שיכולה להתבטא בסכומים משמעותיים.

הנחה במס רכישה לנכה ועיוור, למשפחות שכולות ולנפגעי פעולות איבה

מי שהוכר כנכה או עיוור על ידי ביטוח לאומי לפני הרכישה, וכן מי שהוכר כמשפחה שכולה או נפגע פעולת איבה יקבל הנחה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים שבה הוא מתכוון להתגורר. את ההטבה הזו אדם יכול לנצל רק פעמיים במשך חייו.

מס הרכישה על דירת מגורים ששוויה מעל 2.5 מליון ש"ח יהיה על סך 0.5% משווי העסקה וזוהי הנחה משמעותית ביותר על מס הרכישה.

בדירת מגורים יחידה אשר שוויה עד 2,500,000 ש"ח יש הקלה אחרת: אין מס רכישה על מדרגת המס הראשונה, כלומר, על החלק ששוויו עד 1,978,745 ש"ח בשנת 2024. הרוכש ישלם 0.5% מס רכישה רק על מדרגת המס השניה. נאמר שהוא רכש דירה שמחירה הוא 2,500,000 ש"ח – הוא ישלם מס שגבהו 2,606 ש"ח. אדם רגיל הרוכש דירת מגורים יחידה באותו הסכום ישלם מס רכישה בסך 20,538 ש"ח.

הורים לילד נכה ב- 100% ועומדים בתנאי החוק זכאים להנחה דומה להנחת מס רכישה לעיוור וגם מקבלים הנחת מס רכישה על קניית קרקע המיועדת לבניית דירת מגורים.

הנחת מס רכישה לעולה חדש

עולה חדש שרכש דירת מגורים משנה לפני עלייתו ועד 7 שנים לאחר עלייתו לישראל זכאי להנחה במס רכישה, לפי מדרגות המס המפורטות כאן. את ההנחה המשתלמת הזו ניתן לנצל פעם אחת בלבד.

הנחות לניצולי שואה נכי המלחמה בנאצים

ניצולי שואה ונכי המלחמה בנאצים זכאים להנחות הבאות:

• ניצול שואה שנקבעה לו נכות של 50% ומעלה: ישלם מס רכישה של 0.5% בלבד על דירה יחידה ששוויה מעל 2.5 מליון ש"ח. לדירה עד 2.5 מליון ש"ח יקבל פטור מלא ממס על מדרגת המס הראשונה לדירה יחידה ו-0.5% מס על היתרה.
• נכה מלחמה בנאצים שנקבעה לו נכות של 19% ומעלה זכאי לאותן הטבות שמקבל ניצול שואה.
• ניצול שואה בדרגת 50% ומעלה המקבל רנטה מגרמניה אינו מקבל אוטומטית הנחה במס רכישה. עליו לבקש אותה בטופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה מהוועדה להחזר מסים עקיפים במשרד האוצר והם יחליטו אם הוא זכאי להנחה.

סיכום

תשלום מס רכישה מתבטא בדרך כלל בתוספת של עשרות עד מאות אלפי ש"ח המצטרפים למחיר הדירה או הקרקע שרכשתם. על מנת לנצל את מלוא ההנחות במס רכישה שהחוק מציע, כדאי שהשומה העצמית תבוצע בידי עורך דין או שמאי המתמחים בכך ויודעים לבחור את דרך החישוב המתאימה ביותר. לפני שאתם רוכשים דירה, כאשר אתם מחשבים כמה כסף תוכלו להשקיע לשם כך, חשוב מאד לקחת בחשבון הוצאות גבוהות נוספות כמו מסים שונים, עמלות, שיפוצים וכן הלאה. זה גם הזמן לבחון כמה משכנתא תצטרכו ולהתעמק בתמהילי המשכנתא ובדיקה מהו תמהיל משכנתא שיתאים לכם. תוכלו לפנות ליועץ משכנתאות שיעזור לכם בכל ההיבטים הכספיים והחישובים ויעזור לקבל משכנתא בתנאים טובים. חשוב להשתמש במחשבונים ובמידע אמין כדי להשיג אומדן טוב על הסכום הנדרש להגשמת השאיפה לרכישת הבית בו תחיו בשנים הבאות.