סוגי ומסלולי ריבית משכנתא

מהן ההשפעות השונות של מסלולי ריבית המשכנתא: ניתן למנות ביניהן את רמת הסיכון לעליית סכום ההחזר החודשי בשנים הבאות, גובה ההחזר החודשי, סכום עמלת הפרעון המוקדם שתדרש. על מנת להקטין את הסיכון רצוי לשלב כמה מסלולים, על מנת שינטרלו אחד את הסיכון של השני.


סוגי ומסלולי ריבית משכנתא

כל מי שמתחיל בתהליך קבלת משכנתא לומד להכיר את צירוף המילים "תמהיל משכנתא". הכוונה היא לחלוקת סכום המשכנתא שתקבלו בין מסלולי ריבית משכנתא הנבדלים זה מזה בסוג הריבית ותקופת החזר המשכנתא עבורם.

לפני שתצללו אל עומק תמהיל המשכנתא שלכם, רצוי שתבינו מה המשמעות הנלווית לכל אחד מסוגי ריביות המשכנתא המוצעות לכם, מבחינת גמישות מיחזור משכנתא ונקודות יציאה מהמסלול, מבחינת יציבות או השתנות סכום ההחזר ומבחינת עמלות פרעון מוקדם למעוניינים בסיום אחד ממסלולי המשכנתא מוקדם יותר.

לא נתאר כאן את כל מסלולי ריביות המשכנתא הקיימים בשוק. בבנק יכולים לתת תיאור מפורט עליהם.

נתאר רק את הסוגים העיקריים ומה עשוי להשפיע עליהם.

תזכורת קטנה, החזר משכנתא חודשי בנוי משני מרכיבים:

  • מרכיב הקרן : זה סכום המשכנתא שלקחתם. אם לקחתם 1,000 ₪, הקרן היא 1,000 ש"ח ואם בכל החזר משכנתא חודשי אתם משלמים 10 ₪ עבור מרכיב זה – הרי שבחודש השני הקרן תהיה 990 ₪ ובחודש אחריו 980 ₪ וכן הלאה עד להחזרת הקרן.
  • מרכיב ריבית משכנתא:
    1. הריבית מתייחסת תמיד לקרן, ככל שהקרן קטנה, הריבית קטנה איתה.
    2. גובה ריבית משכנתא שונה בכל מסלול משכנתא וגם משתנה מבנק לבנק.
    3. משכנתא לשנים רבות היא משכנתא בריבית גבוהה. הריבית תהיה גבוהה יותר ככל שתקופת המשכנתא מתארכת.
    4. כשהאינפלציה גבוהה רכיב הריבית בהחזר המשכנתא גדל על חשבון רכיב הקרן. מצב זה אינו טוב עבורכם, כיוון שכאשר ההחזר בנוי בעיקר מריבית, אינכם מקטינים את חובכם על הקרן, אפילו אם ההחזר גדל.

ברוב הבנקים ניתן למצוא טבלת ריביות משכנתא המראה את השפעת אורך תקופת המשכנתא על גובה ההחזר החודשי או על גובה הריבית.

נתחיל בריביות המשכנתא הקבועות והמועדפות על בנק ישראל, למרות נטייתן להיות גבוהות מריביות משכנתא משתנות.

 מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד

גובה ריבית המשכנתא אינו משתנה לאורך השנים ונשאר זהה לגובהו ביום שלקחתם את המשכנתא. אבל ההחזר החודשי (ריבית וקרן) צמוד למדד המחירים לצרכן ויכול להשתנות.

שיקולים

  • היתרון העיקרי הוא הוודאות – כל השינויים שיעבור המשק לא ישפיעו על משכנתא זו. היא כדאית אם בעת לקיחת המשכנתא הריבית במשק היתה נמוכה, עליה בריבית לא תשפיע על ההחזרים. אבל, אם הריבית בעת לקיחת ההלוואה נחשבת לגבוהה מהממוצע, מסלול משכנתא זה פחות רצוי.
  • החיסרון העיקרי הוא חוסר הגמישות. אין נקודות יציאה במהלך תקופת המשכנתא.
  • משמעות ההצמדה למדד – ההחזר החודשי ישתנה לפי השינוי במדד.
  • פירעון מוקדם בדרך כלל מלווה בעמלת פירעון מוקדם גבוהה. יש לקחת זאת בחשבון אם נראה שתרצו להשתמש באופציה זו. עמלת הפירעון מושפעת מגובה הריבית הממוצעת.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד >>

מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד

גובה ריבית המשכנתא אינו משתנה לאורך השנים ונשאר זהה לגובהו ביום שלקחתם את המשכנתא. מרכיב הריבית בהחזר המשכנתא נשאר יציב גם הוא.

שיקולים

  • ריבית משכנתא זו היא הצפויה והוודאית מכל האחרות.
  • ריבית זו היא בין ריביות המשכנתא הגבוהות ביותר.
  • אין נקודות יציאה לאורך תקופת המשכנתא.
  • עמלת פירעון מוקדם גבוהה.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד >>

מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד

חלק הריבית בהחזר המשכנתא משתנה אחת לתקופה, כפי שקבוע בחוזה, בדרך כלל כל שנה או כל 5 שנים. עם הגיע נקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי הגובה שלה בתאריך השינוי. גם כאן, ההחזר כולו צמוד למדד המחירים לצרכן.

שיקולים

  • היתרון העיקרי הוא הגמישות. אם בעת לקיחת המשכנתא הריבית היתה גבוהה, יש יתרון לגמישות וליכולת להחליף מסלול משכנתא בנקודות השינוי וכך להקטין את הריבית שעליך לשלם.
  • יתרון נוסף הוא שריביות אלה נמוכות יחסית לריביות שאינן צמודות מדד.
  • החיסרון העיקרי במסלול משכנתא משתנה וצמוד מדד הוא הסיכון וחוסר הוודאות לגבי גובה הריבית בנקודות השינוי ופגיעות ההלוואה לאינפלציה. ההחזרים עשויים לגדול לאחר נקודות השינוי.
  • משמעות ההצמדה למדד – ההחזר החודשי מושפע מגובה המדד ויגדל או יקטן לפיו.
  • אם אתה יודע שתרצה לבצע פירעון מוקדם – כאשר הפירעון המוקדם נעשה בנקודת השינוי, בד"כ אין עמלת פירעון (פרט לכמה עשרות שקלים). כאשר הריבית נמוכה ניתן לנצל זאת ולפרוע פירעון מוקדם וכך להקטין את תקופת ההחזרים.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד >>

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל שנה צמודה למדד >>

מסלול משכנתא בריבית הפריים

זו הלוואה שאינה צמודה לאף מדד. הריבית משתנה מידי חודש ונקבעת לפי ריבית הפריים. משלמים תוספת בעת לקיחתה.

שיקולים

  • היתרון הוא שהלוואה זו אינה רגישה לאינפלציה והקרן לא תושפע משינויים במשק. כלומר, הקרן יכולה רק לקטון עם כל החזר ואינה גדלה אף פעם, כיוון שאינה צמודה לאף מדד.
  • החיסרון העיקרי הוא שגובה ריבית הפריים הינו בגדר הימור. אם כי בשנים האחרונות ריבית הפריים היא קבועה ואינה גבוהה.
  • אם אתה יודע שתרצה לבצע פירעון מוקדם – בהלוואה זו עמלת הפירעון המוקדם נמוכה.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית פריים >>

מסלול משכנתא בריבית משתנה שאינה צמודה למדד

חלק הריבית בהחזר המשכנתא משתנה בכל אחת מנקודות הזמן שנקבעו בחוזה. עם הגיע נקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי הגובה שלה בתאריך השינוי, אך שינוי המדד לא ישפיע עליה.

שיקולים

  • נהנית מיתרון הגמישות. בנקודות השינוי ביכולתך להחליף למסלול ריבית משכנתא אחר.
  • הריבית גבוהה יחסית.
  • החיסרון העיקרי הוא הסיכון וחוסר הוודאות לגבי גובה הריבית בנקודות השינוי.
  • עמלת פרעון מוקדם נמוכה בנקודת השינוי. כאשר הריבית נמוכה ניתן לנצל זאת ולפרוע פירעון מוקדם וכך להקטין את תקופת ההחזרים.

להשוואת ריביות בין הבנקים של משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים שאינה צמודה למדד >>

מסלול משכנתא צמודה לדולר

הקרן והריבית צמודות לדולר. משלמים תוספת בעת לקיחתה. הריבית במסלול משכנתא זה משתנה כל 3 או 6 חודשים, תלוי בהסכם. הדולר מחושב לפי ריבית הלייבור (5 הבנקים הגדולים באנגליה).

יש משכנתאות הצמודות למטבעות אחרים כמו יורו.

שיקולים

  • ריבית זו מתאימה בעיקר לאנשים המרוויחים בדולרים או שמשכורתם צמודה לדולר.
  • אין עמלת פירעון מוקדם, או שהיא נמוכה מאד.

מבט כולל על מאפייני ריביות משכנתא

ריבית קבועה צמודת מדד ריבית קבועה שאינה צמודה ריבית פריים ריבית משתנה צמודת מדד ריבית משתנה שאינה צמודה
נקודות יציאה אין אין יש יש יש
עמלת פרעון מוקדם גבוהה גבוהה נמוכה נמוכה נמוכה
סיכון לשינוי קיצוני בהחזר חודשי קטן יחסית, אך מושפע מהמדד קטן גדול. עקרונית עשוי להשתנות מידי חודש גדול. גם הריבית וגם המדד משתנים גדול. מושפע משינויי ריבית


עכשיו אתם יכולים לפנות לבנקים השונים ולערוך השוואת ריביות משכנתא בין כולם, וכן לשבת ולתכנן את תמהיל המשכנתא שלכם, כך שיכיל מגוון מסלולי ריבית שיכסו את כלל היתרונות והחסרונות של כל אחת מריביות המשכנתא, ובכפוף למגבלות של בנק ישראל, עליהן ניתן לקרוא במאמר "הגבלות בנק ישראל על מתן משכנתא".

האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר?

בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות

 קראתי את תקנון האתר ומדיניות הפרטיות
ואני מאשר קבלת הצעות ודיוור

הכל על משכנתא