עודכן ב-08/2024

חישוב ריבית המשכנתא

כבר ראינו עד כמה הריבית היא חלק משמעותי מהחזרי המשכנתא ואיך היא מצטברת למאות אלפי שקלים במהלך חיי המשכנתא וההחזרים.
מהם הגורמים המשפיעים על גובה וסכום סופי של ריבית משכנתא:

• לכל בנק יש טבלת ריביות הקובעת באופן כללי מה גובה הריבית עבור המסלול (ריבית צמודה או לא, קבועה או משתנה וכו' ) ומספר שנות ההחזר. זה הבסיס אך הגורמים בהמשך יכולים להשפיע עליו. כאן מגיעה החשיבות להשוואת משכנתאות.
• רמת הסיכון שהבנק מייחס לבקשת המשכנתא שלכם. גורמי סיכון אפשריים הם היכולת הכלכלית שלכם ועמידה בהתחייבויות, בעיות בנכס שבחרתם ותנאי משכנתא המכילים סיכון. הדרך של הבנק להעריך את הסיכון נעשית על ידי בדיקת דירוג אשראי ובדיקות רקע על מוסר התשלומים, אם אתם לקוחות של אותו הבנק או כרטיס אשראי בנקאי. גם הנכס עובר בדיקות והערכת שמאי ותנאי המשכנתא שביקשתם משפיעים גם הם: מה אחוז המשכנתא יחסית להון העצמי ומה תקופת המשכנתא- ככל שהמשכנתא מהווה אחוז קטן ממחיר הנכס ומספר ההחזרים קטן, גם הריבית תקטן. הסבר מפורט על שיקולי הבנק תמצאו ב"איך הבנק קובע את גובה הריבית למשכנתא". מכאן נובע שכדאי לפעמים לקחת הלוואות ממקור אחר, כדי להקטין את סכום המשכנתא (כמובן, לאחר חישוב ובדיקה שזה אכן משתלם). דרך נוספת להקטין את הריבית היא להגדיל את סכום ההחזר החודשי ובכך להקטין את משך השנים (רק אם אתם יכולים לעמוד בכך). אפשר גם להתחיל בהחזרים גבוהים ולהקטין אותם עם השנים, כשהוצאות אחרות של המשפחה גדלות.
• כאן נכנס נושא לוח הסילוקין. לפי לוח הסילוקין מחשבים כמה מסכום ההחזר החודשי מתייחס לקרן (סכום ההלוואה המקורי) וכמה לריבית שנצברה עליו. לוח הסילוקין המקובל הוא שפיצר.
  לפי לוח שפיצר, בסיס ההחזר החודשי קבוע (עם שינויים בשל ההצמדה המדד וגובה הריבית), ובנוי מהחזר של ריבית וחלק מהקרן. בתחילה, רוב ההחזר הוא סילוק הריבית, ולכן הקרן אינה קטנה במידה רבה, והתוצאה היא שגם הריבית עליה אינה מצטמצמת. בהמשך רכיב הקרן בהחזר גדל והריבית קטנה.
  לפי לוח שווה – כל החזר מכיל רכיב קרן שווה, ורכיב ריבית משתנה. כך הקרן קטנה עם הזמן והריבית בעקבותיה, וההחזרים החודשיים שהחלו כגבוהים, הולכים וקטנים עם הזמן. אם נערוך חישוב משכנתא המשווה את סכום הריבית שהחזרנו לפי לוח שפיצר או לפי לוח קרן שווה, נראה שבלוח קרן שווה סכום הריבית קטן יותר, והוא חסך לנו כמות נאה של כסף.
  לכן, אם תוכלו להרשות לעצמכם החזרים חודשיים גבוהים יותר בתחילת הדרך, עדיף לשלם לפי לוח זה.
  
• שינויים בגובה הריבית קורים במשך השנים לפי החלטות בנק ישראל, אינפלציה וכו'. כל ריבית צמודת מדד תהיה מושפעת מהשינויים. ריבית צמודה משתנה תושפע אף יותר בתחנות הקבועות לשינויה (ריביות משכנתא נפוצות משתנות מידי שנה או מידי 5 שנים). יחד עם זאת, ריבית קבועה היא גבוהה יחסית, על מנת לספוג את אי שינויה לאורך חיי המשכנתא. לדוגמא, ריבית קבועה צמודה למשך 20 שנה תהיה בגובה 2% בערך, בעוד ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למשך 20 שנה תהיה בגובה 1.6% בערך. כדאי לבחון כל מסלול בו אתם מעוניינים ולראות: א. איך הוא מושפע מהריבית הנוכחית במשק. ב. איך יושפע מעליית מדד, אינפלציה, העלאת ריבית הפריים או עליית המט"ח אליו ההלוואה צמודה.
• תקופות גרייס: הכוונה להלוואות בהן אין החזר חודשי בתקופה הראשונה או שההחזר החודשי כולל את הריבית בלבד ללא הקרן, ואת הקרן משלמים בסוף תקופת ההלוואה. משמש בדרך כלל, אם קניתם דירה אך טרם מכרתם את הקודמת, ולכן סכום הכסף אינו נזיל עדיין עבורכם. בשל ההצמדה למדד, הקרן שתחזירו עשויה להיות גבוהה מסכום הקרן המקורי. גם הריבית מצטברת על הקרן (שלא קטנה בינתיים) במשך תקופה ארוכה יותר ומגיעה לסכומים גבוהים. התוצאה של הלוואה כזו היא הגדלת הסכום הכולל של המשכנתא שתתבטא או בהארכת תקופת המשכנתא או בהחזרי משכנתא גבוהים יותר.

לחישוב מדוייק של ההשפעות הללו ניתן להעזר במחשבון משכנתא וכן אפשר לפנות לייעוץ משכנתאות על מנת לצמצם למינימום את סכום המשכנתא הסופי.