עודכן בתאריך: 15/11/2024

מה זה מדד תשומות הבניה?

מדד תשומות הבנייה הוא מדד המתעדכן בכל חודש, ומשקף את השינויים במחירי הבנייה של אותו החודש. השינויים האלו מושפעים מעלויות של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים קבלנים וקבלני משנה לבנייה. ישנם מעל 100 מרכיבים למדד תשומות הבנייה והם כוללים בטון, מלט, צינורות אינסטלציה ועוד. בשורה התחתונה, מדובר במדד שנועד לשקף כמה יעלה לקבלן לבנות.

כדי לקבוע את מדד תשומות הבנייה בכל חודש, סוקרים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בודקים את מחירי החומרים והשירותים הנדרשים לצורך בנייה (ישנם יותר מ-100 מרכיבים שונים). באמצעות מדגם של סיטונאים ויצרנים, נקבע בהערכה כללית, כמה עולה לבנות בחודש הנוכחי.

פער המחירים, באחוזים, בין חודש מסוים לעומת החודש הקודם, מציג את השינוי במדד תשומות הבנייה. לאחר שמסתיימת שנה, ניתן לחשב את אחוזי השינוי של כל חודש ולדעת, בכמה עלה מדד תשומות הבנייה באותה השנה. זאת אומרת, כשמתפרסם נתון לפיו מדד תשומות הבנייה עלה ב-3% בשנה מסוימת, פירוש הדבר שבאותה השנה, להשלים בנייה יעלה 3% יותר, לעומת השנה שלפניה.

מדד תשומות הבנייה נחוץ מכיוון שלרוב, קבלן צריך 2-3 שנים כדי להשלים בנייה של בניין. יחד עם זאת, הוא לא יכול לדעת מראש מה יקרה למחירי הבנייה בתקופה הזו. לכן, קבלנים מעוניינים להצמיד את מחירי הדירות שהם מוכרים למדד תשומות הבנייה, כדי שמחיר הדירה יתעדכן בהתאם להוצאות שלהם בפועל. למעשה, ההצמדה למדד תשומות הבנייה מהווה מעין רשת ביטחון עבור הקבלן, מכיוון שהיא מגנה עליו מפני הפסדים כספיים פוטנציאליים.

מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה?

מדד תשומות הבנייה מתפרסם ב-15 לכל חודש, על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

האם מדד תשומות הבנייה רק עולה?

רוב הזמן, מדד תשומות הבנייה נמצא במגמת עלייה. לעתים השינויים במדד הם מתונים ולעיתים, ישנם אף חודשים שניתן לראות בהם ירידות. זה קרה בעקבות הוזלת מחירי הסחורות בהם משתמשים קבלנים. כך למשל, בשנת 2012 עלה מדד תשומות הבנייה ב-3.3%. לעומת זאת, בשנת 2019, הייתה עלייה של 1.1% בלבד. במהלך 2023 הסוערת בעקבות הנסיון למהפכה משפטית ובעקבות מלחמת חרבות ברזל, הציבור מעדיף לחכות ולראות איך המצב יתפתח ומדד תשומות הבניה עלה רק ב- 2%, לאחר שב-2022 הוא עלה ב-3.3%. זו עליה מתונה, אך המחסור בידיים עובדות בתחום הבניה ועוד בעיות צפויים לגרום לעליה במדד בתקופה הקרובה. בתחילת 2024 היו ירידות במדד תשומות הבניה, אך בחודשים האחרונים הוא עלה וגם באוקטובר הוא עלה ב- 0.2%, ורוב הסיכויים שהעליות ימשכו. חשוב לזכור שהשינויים במדד תשומות הבנייה מושפעים ממחירי גורמים רבים ואין דרך לצפותם במדוייק.

איך מדד תשומות הבניה משפיע עליכם כרוכשי דירות?

אם רכשתם דירה יד שנייה, מדד תשומות הבנייה לא משפיע עליכם. לעומת זאת, אם רכשתם דירה מקבלן, מחיר הדירה, בדרך כלל, יוצמד למדד תשומות הבנייה. במקרה זה, מדד תשומות הבנייה יהיה בעל חשיבות רבה עבורכם, כי הוא ישפיע באופן ישיר על המחיר הסופי של הדירה שרכשתם.

היות ומדד תשומות הבנייה נמצא במגמת עלייה מתמדת, סביר להניח שההוצאות שהקבלן ידרש לבצע יעלו בפרק הזמן שיקח לו כדי להשלים את הבנייה. בגלל ההצמדה למדד, הסכום שיגיע לו לקבל מכם יתעדכן בהתאם למחירי חומרי הגלם והשירותים הנדרשים לבניית המבנה. כל זמן שהיתרה שעליכם לשלם לקבלן תמשיך להיות צמודה למדד תשומות הבנייה, מחיר הדירה ימשיך לעלות. אם נדרש לקבלן זמן רב כדי להשלים את הבנייה, או שהייתה קפיצה גדולה במדד תשומות הבנייה בתקופת העבודה של הקבלן, עשויה להמתין לכם הפתעה לא נעימה בהמשך הדרך. יכול להיות שבסופו של דבר, תגלו שהמחיר של הדירה בפועל הוא גבוה באופן משמעותי מהמחיר בו קניתם אותה.

צמצום הצמדת מחירי דירות למדד תשומות הבניה החל מיולי 2022

הרבה סערות ליוו את תיקון החוק שצמצם את השפעת מדד תשומות הבניה על מחירי דירות קבלן. האינפלציה הגבוהה הפכה את השפעת מדד תשומות הבניה על מחירי הדירות לקופסת הפתעות מהסוג הרע. כל תשלום עלה בעשרות אלפי שקלים, רוכשי דירות גילו שהם לא יכולים לשלם את הסכומים החדשים שהונחתו עליהם או שנשארו בלי חסכונות לדברים נחוצים אחרים, והשאלה מדוע קיימת הצמדה למדד תשומות הבניה הפכה לרוונטית ומדאיגה יותר מתמיד.
התיקון עבר כמה שינויים והיו גם הצהרת כוונות בנושא, שהתחלפו עד לנוסח הסופי שהתקבל. הקבלנים התנגדו בתוקף לפגיעה ברווחים, הרוכשים דרשו שהתיקון ישפיע גם על דירות שנרכשו לפני התיקון ועוד כל מיני הקלות ובסופו של דבר נוצר תיקון 9 לחוק המכר (דירות) בנוסחו הסופי, שכרגע כלל לא ברור אם יוכל לעזור לרוכשי הדירות או שבדומה להקלות אחרות בתחום המשכנתא, גם כאן נתנו לחתול (במקרה הזה הקבלנים) לשמור על השמנת.

אז מה יש בתיקון 9, ולא פחות חשוב מה אין בו:

• התיקון נכנס לתוקף בתחילת יולי 2022 וישפיע רק על מכירות שנעשו לאחר תחילתו. כל מי שרכש דירה קודם לכן לא יהנה מהתיקון לחוק.
• ניתן להצמיד רק עד 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבניה. היו רעיונות שההצמדה תהיה ללא המרכיב של מחיר הקרקע, אך שינוי זה לא נכנס לחוק הסופי.
• לא ניתן להצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה לאחר תאריך המסירה שנקבע בחוזה, גם אם הקבלן מאחר במסירתה.
• הגדלת הפיצוי לרוכשים כאשר הקבלן מאחר למסור דירה: הקבלן ישלם פיצוי על כל איחור במסירה שאורכו יותר מחודש מתאריך המסירה המקורי. המקרה היחיד בו הקבלן אינו חייב לשלם הוא אם האיחור הוא באשמת הרוכש או שהיה סיכול חוזה.
  הפיצוי הוא חודשי ועולה ככל שמסירת הדירה מתעכבת: איחור של חודש ועד ארבעה חודשים - פיצוי בגובה 100% משכר הדירה באיזור.
  איחור של 5 עד 10 חודשים - הפיצוי יעלה ל-125%.
  מהחודש ה- 11 ואילך - פיצוי בגובה 150% משכר הדירה.

הבעיות העיקריות בתיקון 9 הוא שתחילת התוקף שלו היא שבוע אחרי חקיקתו ושאין בו הגבלות על העלאת מחירי הדירות. התוצאה המיידית לאחר התיקון היא שהקבלנים העלו את מחירי הדירות, או לפחות ביטלו חלק גדול מההנחות שהציעו קודם לכן. בדרך הזו החוק אמנם צמצם עלויות לא צפויות מראש שמקורן בעליית מדד תשומות הבניה, אבל במקום זאת הרוכשים גילו, כבר בזמן הרכישה, שהמחירים קפצו.

דוגמה כספית למדד תשומות הבנייה

מדד תשומות הבנייה מוצמד ליתרת התשלומים שרוכש דירה עדיין לא העביר לקבלן עבור הדירה. ככל שיתרת התשלומים לקבלן גבוהה יותר, וככל שהשינויים במדד חדים יותר, כך יעלה הסכום הנוסף שיהיה עליכם לשלם עקב ההצמדה למדד תשומות הבנייה.

לדוגמה, רכשתם לפני שעבר תיקון 9 דירה מקבלן בסכום של 2 מיליון ש"ח (צמוד למדד תשומות הבנייה) ולצורך הדוגמה, נניח שעדיין לא שילמתם לו שום דבר. לקח לקבלן שנה להשלים את הבנייה ובמהלכה, עלה מדד תשומות הבנייה ב-2%. בסיטואציה הזו, עליכם להוסיף למחיר הדירה עוד 40,000 ש"ח (שהם 2% מ-2 מיליון), בגין ההצמדה למדד.

דוגמא שניה: רכשתם דירה לאחר תיקון 9 במחיר של 3 מליון ש"ח ומדד תשומות הבניה עלה ב- 2%. מותר להצמיד 40% ממחיר הדירה שהם 1,200,000 ש"ח. עליית המדד היא 2% מסכום זה שמסתכמים ב- 24,000 ש"ח שיתווספו למחיר הדירה.

מדד תשומות הבנייה המלצות

מדד תשומות הבנייה הוא לא חובה הקבועה בחוק ולכן, רוכשי דירות רבים תוהים אם יש אפשרות לקנות דירה מקבלן, מבלי שמחיר הדירה יוצמד למדד זה.

1. אפשר לנסות לנהל משא ומתן עם הקבלן בטרם הרכישה, ולהציע חלופה של הצמדת מחיר הדירה למדד אחר, כמו למדד המחירים לצרכן. היסטורית, מדד המחירים לצרכן הוא מדד נמוך יותר עם עלייה איטית יותר ולכן, מדד זה עשוי להיראות אטרקטיבי יותר עבור רוכשי דירות. קחו בחשבון שבדרך כלל, קבלנים לא מוותרים על מדד תשומות הבנייה בקלות והסבירות שיסכימו להצמיד את מחיר הדירה למדד אחר איננה גבוהה. שיטה אחרת שאולי תתאים יותר לקבלן היא לקבוע שתשלמו מראש סכום שיחליף את ההצמדה למדד תשומות הבניה. למשל להציע סכום המגלם את עליית מדד תשומות הבניה בשנה שנתיים האחרונות לפי האורך המשוער של הפרוייקט, וכך לנטרל עליות חדות במדד. כמובן שהמדד יכול להיות נמוך יותר משצפיתם, אך ההגנה מהפתעות וסכומים גבוהים ולא צפויים בהמשך הדרך יכולה להיות חשובה יותר מהפסד כספי קטן, ולקבלן יכולה לקסום ההזדמנות לקבל מוקדם יותר סכום כסף שישמש אותו לבניה. זה דומה למצב בו קובעים עם נהג מונית מחיר מראש וכך מנטרלים את מחיר המונה של עמידה בפקקים.

2. חשוב לוודא שההצמדה למדד תשומות הבניה תתחיל מיום החתימה על חוזה הרכישה ולא מיום התחלת התהליך מול הקבלן.

3. מכיוון שמצמידים למדד תשומות הבנייה רק את הסכום שעדיין לא שולם לקבלן, אפשר להקטין את הבעיה על ידי תשלום המקסימום, שמותר לפי החוק והחוזה, בכל אבן דרך. רק הסכום שטרם שולם יוצמד למדד תשומות הבנייה ובכך, השפעת המדד על הסכום הסופי פוחתת משמעותית.
יחד עם זאת, צריך להבין שהאפשרות הזו לא תתאים לכולם ויש לבחון לעומק את ההשלכות שלה כולל הסיכונים שקיימים במידה והקבלן אינו עומד באבני הדרך שהובטחו בנושא, כמו כן הגדלת והקדמת תשלום עשויה להקדים את המועד לבקשת משכנתא ואז תאלצו להתמודד עם תשלומי המשכנתא בנוסף לעלויות המגורים הנוכחיים.

טבלת מדד תשומות הבניה

בטבלה שבהמשך מפורטים כל המדדים של 12 החודשים האחרונים.