עודכן ספטמבר 2024

הפירוש המקובל למשכנתא הוא הלוואה שמיועדת לרכישת נדל"ן, אבל יש במשכנתא הרבה יותר מהלוואה לדיור. מי שפוסל מראש את רעיון משכנתא לכל מטרה מפספס בגדול את אחד השימושים המעניינים והיעילים של המשכנתא. משכנתא יכולה לשמש כהלוואה רגילה. זה אינו שימוש זניח או נדיר והראיה לכך היא שבנק ישראל מתייחס אליה ברצינות והוציא הוראת ניהול העוסקת בה עוד בשנת 2014. נכון שעד התקופה האחרונה המשכנתא כהלוואה היתה פחות מוכרת, וכשמישהו רצה הלוואה הוא לא חשב לקחת הלוואה תמורת שעבוד הדירה, אלא העדיף הלוואה רגילה. אבל הכל השתנה כשהגיעה הקורונה, כאשר אי וודאות ואי סדירות ההכנסות מגדילות את הסיכון לאי עמידה בתשלומי הלוואה והגופים המלווים נזהרים במתן הלוואות (שזו דרך עדינה לומר שמספר הסירובים גדל), וגם תנאי ההלוואה פחות טובים. משכנתא לכל מטרה היא פתרון מצוין גם ללווה שנזקק לכסף וגם למלווה שמקבל ערובה המקטינה את הסיכון.

פה תוכלו להתמקד ביכולת של המשכנתא לשמש כהלוואה רגילה שתכסה כל צורך ומטרה שאתם צריכים, כולל איחוד הלוואות שכבר יש לכם, והחלפתן במשכנתא ששמה המלא הוא "הלוואה לכל מטרה כנגד שעבוד דירה" או "משכנתא לכל מטרה".

תנאי משכנתא לכל מטרה במלחמת חרבות ברזל

בדיקת הנתונים מראה שבמהלך מלחמת חרבות ברזל היה גידול משמעותי בסכומי הלוואה לכל מטרה תמורת שעבוד הדירה. למרות שאין רישום מסודר של מטרות ההלוואה, ההנחה הרווחת היא שהורים רבים לוקחים משכנתא על דירתם כדי לעזור לילדיהם לממן קניית דירה, על רקע שוק הדירות שפורח ומתייקר גם בתקופת המלחמה.

בתקופת המלחמה בנק ישראל הוציא הוראת שעה הוראת שעה - נב"ת 251 הכוללת כמה הקלות שהוארכו ככל שהמלחמה מתמשכת ונכון לעכשיו הן בתוקף עד 31.12.24:

• ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה בסך 70% מערך הדירה שבבעלות הלווה, בתנאי שהסכום שמעבר ל- 50% מערך הדירה יהיה עד 200,000 ש"ח. איך מחשבים? נניח שהדירה של ההורים שלכם שווה 5 מליון ש"ח ואין עליה משכנתא. עוד לפני ההקלות, הם יכולים לקבל הלוואה בסך 50% מערך הדירה שמגיעה ל- 2,500,000 ש"ח. עכשיו הם יכולים לקחת עוד סכום עד 200,000 ש"ח או עד 20% מערך הדירה - הנמוך מביניהם. במקרה הזה 20% מערך הדירה שווה למליון ש"ח, ואת זה הם לא יכולים לקבל. הם יוכלו לקחת עוד 200,000 ש"ח וההלוואה תסתכם ב- 2,700,000 ש"ח.
  בעיקרון, בדירות שערכן מעל מליון ש"ח אפשר להגדיל את ההלוואה ב- 200,000 ש"ח ובדירות שערכן מליון ש"ח ומטה אפשר להגדיל את ההלוואה ב- 20% מערכן.
• הקלה במתן הלוואות עד 200,000 ש"ח שנועדו לבניית ממ"ד הפטור מאישור בניה בהתאם להוראת שעה שהוצאה במלחמת חרבות ברזל או לשיפור מיגון בדירת מגורים באמצעות אחת מחברות הבניה שקיבלו אישור לכך מפיקוד העורף.

מה היו תנאי משכנתא לכל מטרה עד מרץ 2020

עד מרץ 2020 יכול כל בעל דירה שאין לו משכנתא (או שיש לו משכנתא שסכומה קטן יחסית לערך הדירה) לקבל עליה משכנתא, בסכום המגיע עד 50% מערך הדירה, כהלוואה לכל שימוש. ללא הגבלה על השימוש בכסף שלווים, כל עוד הוא מפרט למה מיועדת ההלוואה ומצרף מסמכים המעידים על כך.

אם יש משכנתא על הדירה, סכום המשכנתא שנשארה וסכום ההלוואה יגיעו ביחד עד גובה 50% מערך הדירה. למשל: יש לאדם דירה בשווי 2 מליון ש"ח ונשארה לו משכנתא של 500,000 ש"ח. הוא יוכל לקבל 500,000 ש"ח נוספים וכך סך המשכנתאות על הדירה יהיה 50% מערך הדירה.

תנאי משכנתא לכל מטרה ממרץ 2020 ועד סוף ספטמבר 2021

בין הוראות השעה שנחקקו והנחיות בנק ישראל שהועברו בעקבות הקורונה להקלת הקשיים הכלכליים, נחקקה גם הוראת שעה שאישרה מתן משכנתא לכל מטרה בסכום של עד 70% מערך הדירה, בתנאי שמטרת ההלוואה אינה רכישת דירה להשקעה.

תנאי משכנתא לכל מטרה כיום

עם סיום הוראת השעה, חזרה הלוואת "משכנתא לכל מטרה" למגבלה המקורית של מימון עד 50% מערך הדירה משועבדת. עם זאת, במטרה לצנן את שוק הדיור ולהקשות על רוכשי דירות להשקעה, הוחלט שלא ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה לצורך רכישת דירה נוספת.

כדי לעזור למשפרי דיור שמוכרים דירה ורוכשים אחרת, בנק ישראל מתיר לשעבד את הדירה הישנה שטרם נמכרה לצורך הלוואת גישור. הלוואת הגישור תהיה עד התאריך בו מותר למכור את הדירה הישנה ולקבל הכרה כבעלי דירה יחידה והסכום מוגבל ל-30% מערך הדירה החדשה.

איך משכנתא לכל מטרה יכולה לעזור לכם?

למשכנתא לכל מטרה יש מספר יתרונות על פני הלוואה, יתרונות שמתגברים בתקופה בה קשה לעמוד בתשלומים:

• משכנתא יכולה להמשך עד 30 שנה, וכך מספר החזרי המשכנתא גדל מאד וגובה כל החזר קטן משמעותית. דוגמא: אם יש לכם הלוואה רגילה, שההחזרים שלה נקבעו ל- 7 שנים וכל החזר הוא 2,500 ש"ח, הרי שאותו סכום הלוואה כשהוא נפרש על 20 שנה ויותר יקטין את ההחזר החודשי לכ- 850 ש"ח (גם הריבית הנמוכה יותר של המשכנתא היא גורם משפיע).
• כיוון שיש ערבות בדמות הדירה, הסיכון בהלוואה יורד. הורדת הסיכון מאפשרת גם למסורבי הלוואות רגילות לקבל משכנתא, ומאפשרת לקבל ריבית משכנתא שהיא נמוכה מריבית של הלוואה רגילה. בעיקר כיום כשריביות משכנתא יכולות להיות יותר זמינות ומשתלמות מריביות הלוואה.

יש מי שיעדיפו להפטר מההלוואה בתקופה קצרה יחסית ובלי לתת בטחונות או להדרש לתהליך קבלת משכנתא. אולם מי שנתקל בקשיים בקבלת הלוואה או מתקשה בתשלום החזרי הלוואה, יגלה שזו אפשרות מצויינת להקטין את סכום ההחזרים בלי לפגוע במוסר התשלומים ובדירוג האשראי, ועל הדרך גם למחזר את המשכנתא שלו ולעתים גם לקבל ריביות נמוכות יותר.

המסקנה היא שלרבים יש צורך בהלוואה לטווח ארוך, וכמות המשכנתאות משקפת את העומס הגדל על הבנקים, כך שאם אתם זקוקים לכסף תוך זמן קצר, עדיף שתתחילו בתהליך הבקשה מוקדם ככל האפשר.

למי כדאי לקחת משכנתא לכל מטרה?

לכל מי שחווה קשיים כלכליים ונזקק לעזרה כספית, וביתר פירוט:

• מי שביקש הלוואה וזכה לסירוב ובכל זאת זקוק לכסף. העובדה שיש ערובה תקל על הבנק להלוות את הסכום הדרוש.
• מי שמעוניין למחזר משכנתא ובנוסף לקבל הלוואה בתנאי ריבית טובים. מחזור משכנתא שנעשה כראוי יכול להנמיך את הריביות או להאריך את תקופת ההחזרים ובכך להקטין את החזר המשכנתא – תלוי מהי מטרתכם, ולשלב תוך כדי כך הגדלה של הלוואת המשכנתא, שבסכומה תשתמשו למטרות הרצויות לכם.
  בתקופות בהן האינפלציה מרימה ראש והמדד עולה במהירות, ריביות משכנתא צמודות מדד מגדילות את ההחזר החודשי באופן משמעותי. זה הזמן לשקול מחזור משכנתא שיחליף אותן בריביות שאינן צמודות למדד.
• מי שמעוניין בהלוואה בסכום גבוה של מאות אלפי שקלים, למשל לצורך פתיחת עסק או השקעה עסקית. משכנתא תאפשר לקיחת סכום גבוה יותר תמורת ריבית קטנה משמעותית מאשר בהלוואה ללא בטחון, וגם ההחזרים החודשיים יהיו נמוכים יותר מאשר באמצעות הלוואה רגילה.
• מי שיש לו כמה חובות והלוואות, בין אם הוא מתקשה להחזיר אותם ובין אם לא. זה המקום להציג את המושג "איחוד הלוואות".

משכנתא לכל מטרה מאפשרת איחוד הלוואות

הלוואות יכולות להצטבר בלי ששמים לב, החל במינוס בחשבון הבנק שעליו משלמים ריבית רצחנית, עובר דרך הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית שנלקחה למטרה זו או אחרת וכן המשכנתא שלכם.

רוב ההלוואות, בנקאיות ובעיקר חוץ בנקאיות, הן בריבית גבוהה יותר מכל ריבית משכנתא שתקבלו. החזרי הלוואות אלה יכולים להסתכם באלפי שקלים לחודש, המצטברים לסכומים שקשה לשלם בזמן חל"ת או הפחתה במשכורת.

איך עושים איחוד הלוואות? יש כמה דרכים, ואחת מהן היא משכנתא לכל מטרה שתחליף את כל ההלוואות הקיימות ותעזור להקטין גם את הסך הכולל של החובות וגם את הסכום של כל החזר הלוואה. אתם לוקחים משכנתא, סוגרים בעזרתה את כל ההלוואות והחובות, ונשארים רק עם חוב משכנתא אחד שההחזרי המשכנתא עליו נמוכים מסך החזרים ההלוואות הקודמים ותוכלו לשלם אותם גם בתקופות של קושי כלכלי.

לא חסרות דוגמאות לאיחוד הלוואות מוצלח:

משפחה עם משכנתא של 500,000 ש"ח ל- 20 שנה המשלמת 3,100 ש"ח לחודש

ומחזירה גם

הלוואה מהבנק ל- 7 שנים עם החזר הלוואה של 2,000 ש"ח לחודש

והלוואה חוץ בנקאית ל-3 שנים עם החזר הלוואה של 2,900 ש"ח לחודש.

סך כל ההחזרים החודשיים הוא 8,000 ש"ח.

מחזור המשכנתא והארכתה תוך סגירת ההלוואות האחרות יכולים להביא להחזר משכנתא בסך 3,600 ש"ח, ללא החזרים נוספים. קיימות דוגמאות המציגות צמצום החזרים גדול אף יותר.

זהו חיסכון של 4,400 ש"ח מידי חודש - הקלה מיידית על התנהלות המשפחה.

גם מי שאינו מתקשה בהחזרי ההלוואות יכול להנות מהכסף שיתפנה במהלך איחוד הלוואות.

בדקו עם יועץ משכנתאות האם איחוד הלוואות דרך משכנתא לכל מטרה חוסך לכם כסף.

עוד יתרון חשוב של איחוד ההלוואות תחת המשכנתא, הוא שמעכשיו אין צורך להתנהל מול מספר גופים. יש גוף אחד שמשלמים לו בתאריך אחד, ואם מעוניינים בהקלות, הסדר חובות או כל בקשה אחרת, אין צורך לבצעם מול כמה גופים. התנהלות מול מלווה אחד קלה יותר גם מבחינת הדרישות השונות והתנאים השונים שכל מלווה דורש.

האם איחוד הלוואות משפיע על דירוג אשראי?

איחוד הלוואות ששומר עליכם מפני פיגור בתשלומים ואי עמידה בתנאי ההלוואות, מגן גם על דירוג האשראי שלכם.

דירוג האשראי יפגע כאשר תפגרו בתשלומים ובהחזרים, לכן מומלץ לפעול מול בעלי החוב שלכם ולהגיע להסדר לפני שלא תוכלו לשלם. איחוד הלוואות היא דרך טובה להקטנת החזר ההלוואות החודשי והמנעות מפיגורים.

מה שנדרש מכם לבדיקת כדאיות איחוד הלוואות הוא להגיע ליועץ משכנתאות עם מסמכי כל ההלוואות והמשכנתאות, כולל לוחות סילוקין, ולתת לו לבדוק לאיזו תוצאה הוא יכול להגיע.

שאלות ותשובות

אלה הנתונים הכלליים, ועכשיו אפשר לעבור לכל השאלות המפורטות המסבירות איך תקבלו משכנתא במקום ההלוואה שחשבתם לקחת.

מי נותן משכנתא לכל מטרה?

כל בנק שנותן משכנתא נותן גם משכנתאות לכל מטרה

אם אין לכם משכנתא - פנו לבנקים השונים וקבלו את ההצעה הטובה ביותר. חפשו ריביות נמוכות וסכום משכנתא שיחלץ אתכם מהקשיים, תוך שמירה על גובה החזרי משכנתא שתוכלו להחזיר לאורך זמן.

אם יש לכם משכנתא- הבנקים לא מעוניינים לתת לכם משכנתא שניה, כשהראשונה לא סולקה, אך אל תתייאשו. יש פתרון והוא נקרא מחזור משכנתא. כאן המקום לברר עם הבנק שלכם מה ההצעה שלו למשכנתא לכל מטרה, וכן לברר עם בנקים נוספים מה התנאים שהם מציעים להעברת המשכנתא אליהם ולהגדלתה כך שתשמש גם כהלוואה שאתם צריכים.

חברות מימון שונות מהן ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה - יש חברות מימון שילוו לכם כסף תמורת שעבוד או שעבוד שני על הדירה. מה הכוונה? אם הדירה שלכם פנויה ממשכנתא, הם ילוו לכם כסף תמורת שעבוד הדירה, בדומה לתהליך שתעברו בבנק (כולל הערכת שמאי בעת הצורך).
אם יש לכם משכנתא, יש חברות מימון המציעות מחזור והגדלת משכנתא בדומה לבנקים - כך תסגרו את המשכנתא הישנה בבנק ובמקומה תהיה לכם משכנתא חדשה בחברת המימון וגם את הסכום שרציתם ללוות. יש חברות מימון שילוו לכם כסף וידרשו כבטחון לרשום על שמם שעבוד שני על הדירה, שיהיה בנוסף למשכנתא של הבנק.
חברת מימון אינה בנק ואינה חייבת לפעול לפי הנחיות בנק ישראל. חברות מימון יכולות להציע פתרון טוב, אך קודם צריך להבין במה הן שונות מבנקים למשכנתאות:
ראשית חשוב לבחור חברה בעלת רשיון מרשות שוק ההון. בדקו שיש לה מספר רשיון ושהרשיון בתוקף. בדקו האם יש עליה המלצות וביקורות, תו אימון הציבור או מדד איכות אחר.
שנית, בניגוד למשכנתא רגילה מהבנק שבה שליש מהמשכנתא נעשה בריבית קבועה כדי למנוע עליות חדות מידי בסכום ההחזר החודשי, בהלוואות אלה אין הגבלה כזו (אם כי גובה הריבית מוגבל בהתאם לחוק אשראי הוגן), ולכן אתם האחראים לוודא, גם בעזרת מחשבון משכנתא, שסכום ההחזר חודשי לא יזנק לגובה עם שינויי מדד או ריבית. כאשר תקופת ההחזר נמשכת עשרות שנים, אינכם יכולים להרשות לעצמכם להתעלם משינויי מדד, ריבית פריים או ריבית משתנה שישפיעו משמעותית על גובה כל החזר.

לפני שתבקשו משכנתא לכל מטרה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות, שיעזור לכם לקבל את ההחלטה הטובה ביותר – האם המהלך מתאים לכם מבחינת טווח הזמן והעלויות שלו, ואם כן, מהו גובה המשכנתא האידיאלי. יועץ משכנתאות יעזור לבנות תמהיל משכנתא מיטבי ויסייע בקבלת ריביות נוחות. סיבה נוספת לחשיבות הפניה ליועץ משכנתאות היא שמסלולי המשכנתא שהבנקים מציעים למשכנתא לכל מטרה, שונים מעט מהמסלולים המוצעים עבור משכנתא רגילה.

למי מועבר סכום המשכנתא לכל מטרה?

בניגוד למשכנתא רגילה בה כספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר, במשכנתא לכל מטרה הכסף יועבר לחשבון הבנק של הלווה.

מה משך הזמן לאישור משכנתא לכל מטרה?

די דומה לתהליך אישור משכנתא רגילה. בזמנים רגילים התהליך יכול לנוע בין שבועיים לחודש, אך בזמן הקורונה צומצם כוח האדם בבנקים ולא חזר לקדמותו וקשה לדעת כמה זמן יקחו התהליך כולו והאישור.

מהם התנאים הנדרשים לקבלת משכנתא לכל מטרה?

התנאי הראשוני הוא שיש לכם דירה שניתן לקבל עליה משכנתא.

תנאים נוספים הם:

• הצהרה נתמכת במסמכים על מטרת ההלוואה, כל עוד המטרה אינה דירה להשקעה. מטרת ההלוואה יכולה להשפיע על גובה ההלוואה שתקבלו.
• בחינת דירוג אשראי ורמת הסיכון של הלווה. כמו בכל הלוואה או משכנתא, בוחנים את דירוג האשראי ואת מוסר התשלומים על הלוואות אחרות וחובות אחרים. הבנק יתייחס גם להכנסות החודשיות מול הוצאות קבועות. לשם כך הבנק ירצה לראות תלושי שכר, מידע על הכנסות וכן הלאה. לפי רמת הסיכון הבנק יחליט האם להלוות, כמה להלוות ובאיזה ריבית. ככל שמוסר התשלומים בעבר גבוה ונקי מאיחורים, כך גדל הסיכוי שהבנק יענה לבקשתכם.
• אם יש לכם משכנתא על הדירה, הבנק יבדוק את אחוז המשכנתא לעומת ההון העצמי. הבנק יעדיף משכנתא באחוז מימון נמוך מ- 70%.
• ביטוח משכנתא - בדיוק כמו במשכנתא רגילה.

לסיכום: הכנסה קבועה, הסטוריית אשראי נקיה, משכנתא במימון נמוך מ- 70%, והחזרים הלוואות נמוכים יחסית להכנסה החודשית יגדילו את הסיכוי שתקבלו את המשכנתא הרצויה לכם. אם זה אינו המצב, העזרו ביועץ משכנתאות שיעזור לשפר את האטרקטיביות שלכם בעיני הבנק.

האם יש למשכנתא לכל מטרה חסרונות?

הליך קבלת משכנתא לכל מטרה ארוך יותר מהליך קבלת הלוואה רגילה. הוא זהה מבחינת אורכו ועלויותיו (עמלות, אגרות למדינה, ביטוח משכנתא וכו') להליך קבלת משכנתא רגילה, ובסופו הדירה משועבדת לתקופת המשכנתא. כמו בכל משכנתא, פיגור בתשלומים בלי הסדרתם מול המלווה עשויים לגרום למימוש השעבוד על הדירה ומכירתה לצורך כיסוי החוב.
אז תוודאו שהתשלומים סבירים ושעלויות המשכנתא משתלמות כדי שתהנו ממלוא היתרונות של המהלך ושהוא אכן יאפשר לכם רווחה כלכלית מיידית ולטווח הארוך, השלמת המטרות עבורן לקחתם את ההלוואה ושמירה על דירוג האשראי שלכם.

מהו גובה משכנתא לכל מטרה?

במצב העניינים הרגיל, הגובה המקסימלי של משכנתא לכל מטרה הוא עד 50% מערך הדירה המשועבדת. אם על הדירה יש כבר יש משכנתא, ניתן לקבל עד 50% מערך הדירה בקיזוז המשכנתא הקיימת. כל בנק רשאי להגביל את הסכום שיתן במשכנתא לכל מטרה לפי חישוביו והערכת הסיכון שערך, כך שבסופו של דבר הוא יאשר הלוואה נמוכה יותר משתכננתם.
בזמני חירום בנק ישראל מקל ומגדיל את סכומי משכנתא לכל מטרה: בתקופת הקורונה נקבעה הוראת שעה שהגדילה את גובה המקסימלי של משכנתא לכל מטרה ל-70% מערך הנכס המשועבד, ובמלחמת חרבות ברזל יש הוראת שעה המאשרת הגדלה של סכום ההלוואה בסכום שלא יעלה על עוד 200,000 ש"ח.

משכנתא לכל מטרה או משכנתא הפוכה?

יכול להיות ששמעתם על המונח משכנתא הפוכה ואתם מתלבטים האם משכנתא לכל מטרה זה הפיתרון המתאים לכם או אולי משכנתא הפוכה?

כדי לעשות קצת סדר משכנתא הפוכה מתאימה רק לגילאי 60 ומעלה, כלומר אם אתם צעירים יותר אז משכנתא הפוכה זה לא הפיתרון עבורכם.

במידה ואתם בגילאי 60 ומעלה, משכנתא הפוכה יכולה להיות אטרקטיבית. בדומה לכל הלוואה יש לה צדדים חיוביים יותר ופחות, אך לכל אחד כדאי לבדוק את רמת התועלת שיוכל להפיק ממנה והאם היא תספק לו את המימון הדרוש לו.

תוכלו לבדוק מה זו בדיוק משכנתא הפוכה והאם היא מתאימה לכם בקישור הבא

משכנתא לכל מטרה או הקפאת משכנתא - מה עדיף?

חד משמעית משכנתא לכל מטרה, למי שיכול לעמוד בהחזרי המשכנתא. הקפאת משכנתא היא פתרון של אין ברירה. תבחרו בהקפאה רק לאחר שמיציתם את כל שאר האפשרויות. החיסרון בהקפאת משכנתא הוא שהחוב בינתיים גדל וצובר ריביות נוספות. בעוד משכנתא לכל מטרה, במקרה הטוב תקטין את החוב הכולל ובמקרה הקצת פחות טוב תקטין את סכום החזרי המשכנתא ותאפשר לכם מרווח נשימה תוך שאתם ממשיכים לשלם ולהקטין את החוב.

לסיכום, משכנתא לכל מטרה יכולה להיות המענה לקשיים כלכליים, אך כמו במשכנתא רגילה או מחזור משכנתא, זהו הליך מורכב יותר מהלוואה מהירה. יועץ משכנתאות יוכל לחקור את הצרכים שלכם ולהתאים לכם מסלול משכנתא אישי. אם מסיבות שונות אינכם מועמדים אידאלים בעיני הבנק, יועץ משכנתאות יוכל להשתמש בידע הקודם שלו לשיפור מעמדכם וגם יחפש את ריביות המשכנתא ותנאי המשכנתא הטובים ביותר שיוכל למצוא בבנקים השונים.

לפני הפניה לבנק לקבלת משכנתא, פנו קודם ליועץ משכנתאות מומחה, שימקסם את התועלת שתפיקו מהתהליך ותוכלו לחסוך אלפי שקלים מידי חודש ולהגן על דירוג האשראי.